Økonomiudvalget - 15-01-2018

Der er udarbejdet et udkast til forslag til Lokalplan 326, Boligområde Sønderparken, på baggrund af et ønske fra boligforeningerne. Baggrunden for dette ønske er, at den gældende byplanvedtægt opleves som utidssvarende og begrænsende for de ønsker og tiltag, der er for den fremtidige anvendelse i Sønderparken.

Lokalplanen fastholder områdets anvendelse til boligformål i form af etageboliger og giver derudover også mulighed for tæt-lav boliger i en del af lokalplanområdet. Der har også været helt konkrete ønsker fra boligforeningerne om at få en servicebygning til viceværtfunktioner og lign. samt at få mulighed for at etablere carporte indenfor udlagte parkeringsarealer, idet højst 50 % af parkeringsbåsene bebygges. Desuden gives der mulighed for at etablere mindre butikker til områdets daglige forsyning.

Sagsbeskrivelse:

I 2009 udarbejdede boligforeningerne, Boligkontoret Fredericia og Bolig.nu en helhedsplan for Sønderparken. Dette blev gjort for at højne kvaliteten af boligområdet og for at bremse fraflytning samt forebygge, at området skulle udvikle sig i en negativ boligsocial retning.

Der er udarbejdet et udkast til forslag til Lokalplan 326, der har til formål at skabe det planmæssige grundlag, skal sikre, at helhedsplanen fastholdes og understøttes, og at der i Sønderparken fortsat vil være gode boligforhold med fælles fri- og opholdsarealer, som indeholder stor variation af aktiviteter og rekreative muligheder.

Samtidig er der sikret mulighed for kontakt til den omkringliggende bydel via et sammenhængende stisystem. Dette stisystem inviterer andre end dem, der bor i Sønderparken, til at bevæge sig igennem samt opholde sig i de rekreative områder i lokalplanområdet.

Lokalplanen sikrer også, at en del af Sønderparkens areal på sigt kan udvikles for at imødekomme en stadig stigende efterspørgsel på tæt/lave lejeboliger i Fredericia.

Lokalplanområdet og dets omgivelser

Lokalplanområdet er ca. 200.000 m2 og ligger i Fredericia Vest. Vest for lokalplanområdet ligger der et boligområde bestående af parcelhusbebyggelse, tæt-lav bebyggelse samt en børnehave. Mod sydsydvest grænser delområdet op mod jernbanen, Hannerup Skov og Fuglsang Skov. Mod øst ligger der et blandet bolig- og erhvervsområde langs Prangervej samt en række parcelhuse langs Hannerupvænget. Nord og nordvest for lokalplanområdet ligger flere institutioner, blandt andet Center for Høretab, hvor også STU har til huse, samt Bofællesskabet Jupiter. Mod nordvest ligger Fuglsangscentret, som er Dansk Blindesamfunds kursus- og feriecenter. Mod nordøst ligger Hannerup Parken samt Hannerup Kirke og kirkegård.

Aflysning af gældende lokalplan

Området er i dag omfattet af Byplanvedtægt 24, der blev vedtaget i 1971 af Fredericia Byråd. Med den endelige vedtagelse af Lokalplan 326 aflyses Byplanvedtægt 24 for den del, der er omfattet lokalplanen.

Lokalplanens indhold

Lokalplanens formål er:

-  At fastlægge områdets anvendelse til boligformål i form af etageboliger og tæt – lav boliger

-  At sikre et sammenhængende stisystem

-  At give mulighed for etablering af fælles service faciliteter/bebyggelse

-  At give mulighed for etablering af mindre butikker til områdets daglige forsyning

Herudover fastlægger lokalplanen bestemmelser om:

Etageboliger

-  Bebyggelsesprocent: 60.

-  Etageantal: 3 etager.

-  Parkering: 1 parkeringsplads pr. etagebolig.

Tæt-lav boliger

-  Bebyggelsesprocent: 40.

-  Etageantal: 2 etager, uden udnyttet tagetage.

-  Parkering: 1,5 parkeringsplads pr. tæt-lav bolig.

Planen skal, ved anvendelse til tæt-lav bebyggelse, sikre anlæggelsen af et fælles fri- og opholdsareal. Ifølge kommuneplanen er det et krav, at opholdsarealer skal svare til 100 % af etagearealet. Kravet kan efter nærmere vurdering nedsættes, da der i umiddelbar tilknytning til lokalplanområdet er flere store rekreative områder.

Miljøvurdering

Lokalplanen er screenet i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer. Det er vurderet, at lokalplanens gennemførelse ikke vil få væsentlig indvirkning på miljøet, og at en miljøvurdering derfor ikke er nødvendig.

Planforslaget er vedlagt som bilag 1.

Teknik & Miljø vurderer, at der med lokalplanen skabes et plangrundlag, som fremadrettet og mere tidssvarende end det hidtidige plangrundlag sikrer den fremtidige anvendelse af området som et boligområde med gode fælles fri- og opholdsarealer med stor variation af aktiviteter og rekreative muligheder.

Den ønskede anvendelse er forsat i overensstemmelse med kommuneplanen, og der skal ikke udarbejdes tillæg til denne.

Det er som nævnt Teknik & Miljøs vurdering, at der ikke skal udarbejdes miljøvurdering af lokalplanforslaget.

Anbefales.

Ejendommen Oldenborggade 6/Vendersgade 54 indeholder 8 klubværelser og 4 lejligheder, der er i dårlig stand. Ejeren ansøgte om byfornyelsesstøtte fra den ordinære pulje i 2016. Dengang blev der meddelt afslag med begrundelse i de utidssvarende forhold i bygningen, idet disse skulle være omfattet af ansøgningen. Derfor søger ejeren nu på ny om byfornyelsesstøtte til hele ejendommen, inklusiv omfattende renovering både ud- og indvendigt.

Sagsbeskrivelse:

Eksisterende forhold:

Ejendommen Oldenborggade 6/Vendersgade 54 er en stor hjørneejendom på 2,5 etager. Ejendommen er opført i 1896 som ”Hotel Fredericia”. I sin tid var det en meget fremtrædende bygning med dens placering tæt på den oprindelige banegård.

I dag har ejendommen ligeledes en fremtræden placering, da den er beliggende ved den største indfaldsvej til Kanalbyen ved Lillebælt.

I dag bruges bygningens stueetage til restaurant og cafe, og i de 2 øverste etager er der boliger.

På 1. sal er der indrettet en lejlighed på 76 m². Denne lejlighed er ikke omfattet af denne beslutning, da den er i fin stand.

I de øvrige dele af 1. sal er der indrettet 8 små klubværelser med fælles adgang til 1 køkken, 1 baderum og 1 toiletrum. Værelserne er mellem 7 og 24 m². De 5 af værelserne er på 9 m² og derunder. Værelserne og fællesrummene ligger fordelt på hver siden af en lang og mørk gang med udgang gennem køkkenet i den ene ende og med en trappeopgang næsten i den anden ende.

De fælles opholdsarealer består udelukkende af en mindre spiseplads i køkkenet. Der er ligeledes ingen altaner eller adgang til opholdsarealer i det fri. Alle fælles faciliteterne og værelserne er nedslidte og i meget dårlig stand.

I bygningens tagetage er der indrettet 4 lejligheder. Disse boliger er ligeledes i dårlig tilstand. De har dårlige lysforhold, og tagvinduernes placering gør, at det ikke er muligt at have udsyn ned på gaden.

Fremtidige forhold:

I skitseforslaget til ny indretning af 1. sal og tagetagen bliver begge etager ryddet på nær den nævnte lejlighed på 76 m² på 1. sal.

På 1. sal bliver der indrettet 3 nye 2 værelses lejligheder på 53-70 m².

Lejlighederne får gode lysforhold med gennemlyste lejligheder og bliver indrettet med eget køkken og eget badeværelse.

I tagetagen bliver der indrettet 4 lejligheder, alle på omkring 50 m². Lejlighederne får alle eget badeværelse og køkken, og der bliver etableret gode lysforhold med minimum en kvist til hver lejlighed og gennemlyste rum.

Samtidig med etableringen af lejligheder på 1. sal og i tagetagen bliver bygningens klimaskærm renoveret og istandsat. Hele ejendommen får således en gennemgribende renovering.

Hele projektets forventede renoveringsudgifter er på 6.240.000 kr.

Tidligere beslutninger:

Den 5. december 2016 besluttede Byrådet, at byfornyelsesstøtten for 2017 skal være på 60 % i støtte til hele projektet (dog max 100 % af vedligeholdelsesudgiften) for udlejningsboliger, såfremt der gennemføres omfattende indvendige arbejder.

Ifølge de kriterier, der er besluttet for byfornyelsesstøtte til private udlejningsboliger, kan Oldenborggade 6/Vendersgade 54 opnå 60 % i støtte til hele projektet.

Teknik & Miljø vurderer ligeledes, at der bør gives denne støtte for at ejerne har mulighed for at realiserer projektet.

Renoveringsomkostninger:

Totale ombygningsudgifter  6.240.000 kr.

60 % i støtte  3.744.000 kr.

Bidrag til Byggeskadefonden    93.600kr.

  Byfornyelsesstøtte inkl. Byggeskadefonden 3.837.600 kr.

Ejendommen vil være omfattet af Byggeskadefondens dækningsområde. Bidrag på 1,5 % af de totale ombygningsudgifter på 6.240.000 kr. udgør 93.600 kr. til Byggeskadefonden.

I starten af 2017 disponerede Teknik & Miljø statslig udgiftsramme på ejendommen på 1.035.000 kr. Denne ramme skulle afsættes på projektet inden udgangen af februar 2017, da det var restramme fra andre kommuner. Udover de 1.035.000 kr. blev der i 2015 givet tilsagn om 200.000 kr. til nye vinduer, dette udløste en ramme fra staten på 100.000 kr.

Udgifter til bygningsfornyelse deles normalvis ligeligt af kommunen og staten med 50 % til hver, men da Fredericia Kommune ikke har mere statslig ramme, er dette ikke en mulighed. Fredericia Kommune har på nuværende tidspunkt således ikke har mere statslig ramme end de 1.035.000 kr. der allerede er afsat på projektet.

Hvis Fredericia Kommune dækker de resterende udgifter, vil fordelingen af støtten til ejendommen se således ud:

Fredericia Kommune inkl. Byggeskadefond  2.703.000 kr.

Staten inkl. Byggeskadefond  1.135.000 kr.

Udgifterne til ejendommen tages fra byfornyelsespuljen, der på nuværende tidspunkt er på 4.300.000 kr.

Denne indstilling anbefales i forhold til Byrådets tidligere beslutning fra december 2016, om at der gives 60% i støtte til ejendomme der gennemfører gennemgribende renoveringer, der omhandler indvendige arbejder.

Dertil anbefales denne indstilling, fordi ejendommen rummer mange dårlige og utidssvarende boliger, hvor langt størstedelen består af mindre værelser. Værelserne har fælles adgang til 1 bad, 1 toilet og 1 køkken. Hverken værelserne, lejlighederne eller de fælles faciliteter lever ikke op til nutidens standarder og de er i meget ringe stand og de er meget nedslidte.

Anbefales.

Boligselskabet Boli.nu har afholdt licitation og er klar til at bygge 60 almene familieboliger i Skærbæk. Boli.nu ansøger Byrådet om at godkende en samlet anskaffelsessum i 2018-priser.

Sagsbeskrivelse:

I december 2016 besluttede Byrådet at give tilsagn til Boli.nu om at bygge seks punkthuse med i alt 60 almene boliger på Langelandsvej i Skærbæk. Boli.nu har afholdt licitation og er nu klar til næste fase som er Byrådets godkendelse (skema B). Boli.nu oplyser, at som følge af generelt stigende byggeaktivitet, var tilbudspriserne højere end forventet ved licitationen. Derfor er der blevet reduceret i projektet, dog uden forringelse af byggeriets omfang og kvaliteten af bo-oplevelsen i byggeriet.

Da Byrådet godkendte projektet i 2016 (skema A), var det med en forventet anskaffelsessum på 126,668 mio. kr., svarende til det maksimalt tilladte indenfor alment byggeri. Da vi nu skriver 2018 er satserne steget, som følge af almindelig prisudvikling. Derfor ansøger Boli.nu om at kunne bygge efter 2018-satser. Det vil betyde, at den samlede anskaffelsessum bliver 130,135 mio. kr., og at det kommunale 2%-indskud i boligerne stiger fra de tidligere bevilliget 12,667 mio. kr. til 13,014 mio. kr. 

Udover grundkapitalindskuddet skal Fredericia Kommune garantere for realkreditlånet i byggeriet. Realkreditlånet udgør 88% af anskaffelsessummen og er på 114,519 mio. kr. Garantien for lånet kan først endeligt gøres op, når byggeriet står færdigt og klar til vurdering. Indtil da dækker garantien som udgangspunkt hele realkreditlånet.

Endelig er det op til Byrådet at godkende den foreløbige husleje pr. m2. Huslejen udgør iflg. Driftsbudgettet 833 kr. pr. m2 (ekskl. forbrug). Boligerne er 98-108 m2 og huslejen er mellem 6.752-7.742 kr. pr. måned pr. bolig.

Tilsagn til støtte af alment byggeri kan gives jf. almenboliglovens § 115. Det er op til Byrådet, at vurdere om den samlede anskaffelsessum må øges fra de oprindelige 126,668 mio. kr. til 130,135 mio. kr., der søges om her.

Anbefales.