By- og Planudvalget - 15-05-2019

Budgetopfølgningen på udvalgets område viser et forventet merforbrug på i alt 1,3 mio. kr., som vedrører dels en besparelse på serviceudgifterne med 0,4 mio. kr. samt en justering af bruttoanlægsbudgettet med 1,7 mio. kr.

Der søges i 1. budgetopfølgning ikke Byrådet om nogen justering af budgetterne på udvalgets område.

Sagsbeskrivelse:

For at sikre, at byrådet løbende informeres om kommunens økonomi og det forventede regnskab udarbejder koncernområderne og stabe i samarbejde med Økonomi og Personale hvert år tre budgetopfølgninger.

Efter behandling i fagudvalget skal budgetopfølgningen sendes videre til godkendelse i byrådet.

Ved de tre årlige budgetopfølgninger kan budgettet rettes til, så det er i overensstemmelse med ny lovgivning, byrådsbeslutninger, fejl og mangler og ændret efterspørgsel på overførselsudgifterne. For alle andre afvigelser fra budgettet gælder rammestyringens principper om, at overskridelser skal finansieres inden for udvalgets ramme.

Ved budgetopfølgningerne foretages en vurdering af udvalgets økonomi i forhold til de centralt udmeldte rammer for hhv. serviceudgifter og anlæg.

Serviceudgifter:

Serviceudgifterne viser et forventet mindreforbrug på 0,4 mio. kr., som primært vedrører driftssikring af boligbyggeri, hvor en række lån er betalt og kommunens andel via ydelsesstøtte hermed er faldet.

Anlæg:

Skattefinansieret anlæg viser ikke behov for justering af budgetter.

I det forventede regnskab indgår udover tidligere beskrevne tillægsbevillinger med 0,6 mio. kr. på både udgifts- og indtægtssiden vedrørende projektet Veteraner som ressource.

Økonomiudvalget anmodede på deres møde den 29. april 2019 om, at Økonomi og Personale gennemgår kommunens anlægsprogram og sikrer, at anlægsloftet ikke overskrides. Udvalget skal derfor forvente, at det bliver behandlet på økonomiudvalgets møde i juni.

På By- og Planudvalgets område er der opsparede anlægsmidler som netto kan specificeres således:

• Byfornyelsespuljer og –projekter -3,8 mio. kr.
• Supercykelsti – lån (forsinket statstilskud mv.) 6,0 mio. kr.
• Lyskryds ved Snaremosevej -1,9 mio. kr.
• Cykelsti ved Kolding Landevej -0,1 mio. kr. 
• Analyse trafik og erhvervsudvikling DanmarkC -0,2 mio. kr.
• Cykelsti Adelvej – lån 0,3 mio. kr.

Jordforsyning/Danmark C viser ikke behov for justering af budgetter, der er på områdets opsparede midler vedrørende følgende projekter:

• Byggemodning Østergade -0,2 mio. kr.
• Byggemodning Fuglsang vest lån 0,2 mio. kr.

Det er muligt at overføre spar/lån fra 2018 til 2019, når det enkelte fagudvalg eksplicit beslutter det. Hver enkelt overførsel skal således godkendes politisk, ligesom det enkelte områdes opsparing og gæld skal ses i sammenhæng. 

På indskud i Landsbyggefonden er der ikke behov for justering af budgetter.

Godkendt.

Kommunen har tidligere modtaget en anmodning fra ejeren af Krogsagervej 2 om igangsætning af lokalplan- og kommuneplantillægsarbejde med henblik på at muliggøre opførelse af 16-18 tæt-lav boliger på Krogsagervej 2 i Erritsø. Sagen var på dagsordenen til By- og Planmødet den 21. marts 2018. Her blev den udsat ”med henblik på nærmere vurderinger” på baggrund af en vurdering i forhold til By- og Planudvalgets principper for byfortætning. Teknik & Miljø har nu modtaget et nyt projekt med op til 14 boliger, på baggrund af hvilket der ansøges om igangsætning af lokalplan.

Sagsbeskrivelse:

Teknik & Miljø har modtaget en anmodning fra Boligkontoret Fredericia om igangsættelse af en lokalplan for en mindre tæt-lav boligbebyggelse på Krogsagervej 2, Erritsø. De oplever et øget behov for denne boligform og har flere på venteliste der ønsker at bo i Erritsø området. I det nye projekt ønskes  mulighed for at omdanne en stor parcelhusgrund til op til 14 tæt-lav boliger.

Forhold til kommuneplan 2017 – 2029:

Anvendelsen til tæt-lav boligområde er i overensstemmelse med kommuneplanen i forhold til Hovedstruktur, 2.3 Byudvikling, byomdannelse og byfortætning samt Rammer for lokalplanlægning i Erritsø og Snoghøj, E.C.1B – Bydelscenter, Erritsø Butikstorv og Erritsø Bygade, hvor de bebyggelsesregulerende bestemmelser sættes til max. 60%. I den ønskede lokalplan vil der blive stillet krav til en boligbebyggelse uden for stor tæthed, og derfor sættes bebyggelsesprocenten til max. 40%, i overensstemmelse med de generelle rammer for bebyggelsesprocent for tæt-lav bebyggelse.

Anvendelsen til tæt-lav boligområde er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen i forhold til de generelle rammer for grundstørrelser for tæt-lav minimum 400 m2, og der skal derfor udarbejdes tillæg til denne. Dette indebærer en vurdering i forhold til By- og Planudvalgets Principper for byfortætning af, hvorvidt der kan skabes en boligbebyggelse med gode kvaliteter, herunder udendørs opholdsarealer, med lavere grundstørrelser.

Området omkring Erritsø Bygade rummer i dag en del forskellige boligbebyggelser med stor variation i både arkitektonisk udtryk og bebyggelsestype. Der er i området flere eksempler på tæt-lav bebyggelse og senest er der, i området over for Erritsø Kirke, vedtaget en lokalplan for tæt-lav boliger. Opførelse af yderligere tæt-lav boliger vil derfor kunne indpasses i den eksisterende boligbebyggelse. Selve grunden Krogsagervej er omgivet af tæt-lav bebyggelse og parcelhusbebyggelse. Den ligger i nærhed til skole, pasningsordninger, indkøb, svømmehal og rekreative grønne områder, såsom boldbaner ved Erritsø Idrætscenter og Kildeskoven med sø og fredskov. Grundens areal er på ca. 3800 m2.

Der er på området en bygning fra 1899, som har bevaringsværdi 4. Denne bygning ønskes ikke anvendt i den nye bebyggelse. Bygninger med bevaringsværdi 1-4 må ikke nedrives eller ændres udvendigt uden kommunens tilladelse. Det skal derfor indgå i overvejelserne, om man vil give tilladelse til nedrivning. Bygningen er vurderet til at have en fin stand. Den er fritliggende og er derfor ikke en del af en eksisterende bystruktur, men har arkitektonisk tilknytning til andre bygninger uden for matriklen.

Ejeren af ejendommen var i dialog med fire af de seks nærmeste naboer. Naboerne havde fokus på nyt byggeris højde og afstand til skel. En enkelt tilkendegav, at han foretrækker status quo, dvs. at projektet ikke gennemføres.

Derudover har en beboer på Erritsø Bygade tilkendegivet, at den bevaringsværdige bygning og det grønne område bør bevares af hensyn til landsbymiljøet, og at det vil være i strid med områdets kvaliteter at gå imod kommuneplanens princip om grundstørrelse på mindst 400 m2.

I forhold til den geografiske placering er det relevant at overveje, hvorvidt man ønsker bebyggelse på stedet og nedrivning af den bevaringsværdige bygning. På den ene side er det en attraktiv placering nær hal, skole, plejecenter og indkøbsmuligheder. På den anden side kan der argumenteres for, at projektet vil gå ud over et præg af landsbymiljø, som findes ved Erritsø Bygade.

Projektet er blevet vurderet i forhold til By- og Planudvalgets Principper for Byfortætning. Projektet scorer relativt højt på naboinvolvering, grønne områder, bevægelse/passage for omkringboende, seniorvenlighed og børnevenlighed. Det ligger lidt over middel på geografisk placering, merværdi for området som helhed, efterspørgsel, solorientering, opholdsarealer, trafikbetjening (kobles ikke direkte på Erritsø Bygade) og sociale relationer/nærmiljø. Det scorer relativt lavt på højde (højere end omgivende byggeri) og afstand til skel (byggeri relativt tæt på naboer). I forhold til det gamle projekt med 16-18 boliger, som blev forkastet i 2018, er det nye projekt forbedret markant på hovedparten af de vurderede parametre.

Teknik & Miljø vurderer samlet set, på baggrund af de foreliggende skitser, at der (også med en grundstørrelse på mindre end 400 m2) kan opnås et projekt med kvalitet og merværdi for området som helhed, i tråd med mål og visioner i Byrådets Vision 2020 samt i Fredericia Kommunes bosætningsstrategi.

Godkendt.

En privat investor ønsker at udvikle Vesterbrogade 109 til boligområde med etageboliger i hhv. 4 og 5 etager, Området er udlagt til byomdannelsesområde, hvor boliger er en mulighed. Enkelte nabobygninger er i op til 3½ etager mens resten er 1-1½ etager. Kommuneplanen tillader højst 2 etager.

Der indstilles til en drøftelse af acceptable bygningshøjder i byomdannelsesområdet og igangsætning af planlægning for området.

Sagsbeskrivelse:

Fredericia Kommune har modtaget en forespørgsel om muligheden for at opføre boligbebyggelse på ejendommen Nørrebrogade 109 i Fredericia.

I projektet består boligbebyggelsen af 76 lejligheder i størrelsen 40-120 m2 med et samlet areal på 6.306 m2. Det ønskes at give bebyggelsen en højde på 4 etager mod Thrigesvej og 5 etager mod Nørrebrogade. Bebyggelsesprocenten for byggeriet vil være omkring 120. Situationsplan og facadetegninger er vedlagt som bilag.

Ansøger ønsker at opføre et byggeri i nutidig arkitektonisk stil, hvor volumen, materialer og detaljering tilpasses og spiller sammen med de eksisterende bygninger i området. I forespørgslen opridses en række argumenter om, at byggeriet vil løfte området, samt at lejlighederne vil være attraktive for gymnasieelever, ældre og børnefamilier. Ansøgers kommentarer og beskrivelse er vedlagt som bilag.

Ejendommen fremstår i dag som en tom fabriksbygning. Nord for ejendommen er et større erhvervsbyggeri med forskellige anvendelser. Øst for ejendommen er Fredericia Gymnasium. Syd for området er der parkeringsplads for gymnasium og boligområde.

Den omkringliggende bebyggelse består af dels erhverv i 1 etage (6-8 m), gymnasium i 1-2 plan (op til ca. 9,5 m), parcelhuse i 1-1½ plan (op til c. 8,5 m), etagebyggeri i 3½ etage (ca. 14 m) og 2 plans rækkehuse (ca. 8 m). Den omkringliggende bebyggelse er dermed generelt set lavere end det ønskede byggeri på Nørrebrogade 109.

Kommuneplan

Ejendommen er i kommuneplanen beliggende i et område, hvor anvendelsen er fastlagt til blandet bolig og erhverv.

Området må anvendes til blandede byfunktioner, boliger, service, offentlige formål. Der kan etableres virksomheder i miljøklasse 1 - 2. Der tænkes på større og mindre industri, lager- og værkstedsvirksomhed. Området må indeholde mindre butikker til områdets daglige forsyning.

Området er desuden udpeget som byomdannelsesområde. Det er målet at byomdanne og udvikle området til at kunne indeholde flere blandede byfunktioner herunder boliger og offentlig og privat service. Det skal fortsat være muligt at anvende området til erhvervsformål for virksomheder uden væsentlige miljøproblemer.

Bebyggelsesregulerende bestemmelser for området

Bebyggelsespct. max.: 40 for tæt-lav

Bebyggelsespct. max.: 60 for blandet bolig og erhverv

Bebyggelsespct. max.: 60 for etageboliger

Etageantal max.: 2

Bygningshøjde max.: 10 m

Ny bebyggelse kan opføres som egentlige tilbygninger eller som selvstændigt beliggende bygninger, som skal opføres i en nutidig arkitektonisk stil, hvor volumen, materialer og detaljering tilpasses/spiller sammen med de eksisterende bygninger.

Gældende lokalplan

Den gældende lokalplan fra 1996 regulerer i dag anvendelse og udnyttelse for et erhvervsområde mellem Nørrebrogade og jernbanen. Denne lokalplan er udarbejdet med henblik på at sikre områdets status som erhvervsområde for lettere industri, lager og værkstedsvirksomheder, herunder service- og forretningsvirksomhed, bowling-/billardlokaliteter, offentlige formål, børneinstitution m.m.

Der er administrationens vurdering, at den ønskede ændrede anvendelse til boliger vil kræve en ny lokalplan. Byggeri i 4-5 etager vil ligeledes kræve et kommuneplantillæg, som vil følge lokalplanprocessen.

I forbindelse med en eventuel lokalplanlægning vurderes det, at en række miljøforhold omkring især vejstøj, eksisterende virksomheder, jordforurening og risikoforhold, vil skulle afklares. Det er dog administrationens umiddelbare vurdering, at disse forhold vil kunne afklares i sammenhæng med planarbejdet.

Inden eventuel køber igangsætter et sådant arbejde, ønsker de en politisk tilkendegivelse af, hvorvidt de kan arbejde videre med en bebyggelse med en højde på 4 etager mod Thrigesvej og 5 etager mod Nørrebrogade, som er en forøgelse i forhold til kommuneplanens rammer, der tillader højst 2 etager.

Efter administrationens vurdering svarer 4 etager til en højde på 12-16 m og 5 etager til en højde på 15-20 m. Dette svarer til en etagehøjde på mellem 3 og 4 m pr. etage.

Den omkringliggende bebyggelse er i varierende højde på mellem 6 – 14 m. Den omkringliggende bebyggelse er dermed generelt set lavere end det ønskede byggeri på Nørrebrogade 109.

Teknik & Miljø vurderer, at der er fordele og ulemper ved at acceptere højere byggeri end kommuneplanens maksimalt tilladte 2 etager. En fordel kan være, at det giver mange nye boliger i et byområde, hvor eksisterende infrastruktur kan udnyttes, samt at der vil være flere ældrevenlige boliger, da byggeri over 2 etager skal have elevator. En ulempe kan være, at byggeriet vil opleves højt i forhold til de nuværende omgivelser.

Godkendt.

Inden der igangsættes udarbejdelse af et nyt plangrundlag for at muliggøre, at anvendelsen af ejendommen ændres fra erhverv (tidligere Kromanns Planteskole) til tæt-lave boliger, er der behov for en principiel stillingtagen til områdets fremtidige udnyttelsesgrad og disponering.

Sagsbeskrivelse:

Udarbejdelse af en lokalplan for ejendommen blev oprindeligt politisk igangsat 24. januar 2012, men statens veto mod arealudlæg i Kommuneplan 2013 satte derefter arbejdet i bero. I 2017 kom arealet med i kommuneplanen, som et område til åben-lave boliger.

Dele af ejendommen er omfattet af væsentlige naturmæssige bindinger. I slugten er et området registreret som § 3 beskyttet mose (højmose) og indenfor et område med hasselnøddebuske er en fredet orkide, Skov-Hullæbe. Mod syd grænser området op til § 3 beskyttet overdrev og særlig værdifuld natur. Det sydvestlige areal er omfattet af skovbyggelinje. Der er også store landskabsværdier i området.

På mødet den 6. februar blev udvalget orienteret om henvendelsen fra en bygherre, Stender, som efter aftale med ejeren, i stedet ønsker at etablere tæt-lave boliger på ejendommen. Bygherre fik efterfølgende tilbagemeldingen om, at byggeriet ikke må blive for tæt, at der skal tages behørigt hensyn til landskabet og, at der ønskes tilbagemeldinger fra naboerne (herunder Trinity).

Sideløbende fik kommunen et eksternt rådgivningsfirma, Planværkstedet, til at udarbejde en landskabsanalyse, i form af et notat, som handler om hvordan man bedst muligt tager hensyn til landskabet i udviklingen af området. Analysen indeholder en række anbefalinger til områdets disponering og principper.

Herudover har Plan & Arkitektur den 11/4-19, stillet krav om, at der skal være luft mellem bebyggelsen herunder, at landskabet fra slugten trækkes ind mellem bebyggelsen, og at der skabes forskellige rumlige oplevelser inde mellem boligerne samt nære opholdsarealer.

Efterfølgende har bygherre fremsendt et forslag til områdets disponering, udarbejdet af Tegnestuen Mejeriet for projektudvikleren den 23/4-19.

I overensstemmelse med anbefalingen i landskabsanalysen, er et større område omkring slugten/skrænten friholdt. Området, der kan bebygges, er opdelt i 3 delområder, som kan udbygges etapevis:

• Delområde 1 nordøst for den eksisterende bolig, omfattende tidligere produktionsarealer (drivhuse).
• Delområde 2 sydøst for den eksisterende bolig, omfattende tidligere produktionsarealer (æbleplantage).
• Delområde 3 omfattende den eksisterende bolig og tilhørende have.

Ejendommen udgør 17.939m2 og det påtænkte vejareal udgør 2.195m2. Ved fuld udbygning vil:

• Området omfatte 39 boliger (heraf 21 boliger á 133 m2 og 18 boliger 95m2).
• Bebyggelsesprocenten for hele ejendommen udgøre 25%.
• Grundstørrelsen pr. bolig udgøre 404m2, idet andele af fælles fri-og opholdsarealer medregnes.
• Antallet af parkeringspladser udgøre 1,9 parkeringsplads pr. bolig.
• Skrænten og slugten med nøddeplantagen og fredede orkideer samt mose og store egetræer er friholdt jf. den principielle afgrænsning i landskabsvurderingen, også arealet med det eksisterende gamle kastanjetræ er friholdt.
• Der er arbejdet med indplacering af bebyggelsen i områdets terræn, jf. anbefaling i landskabsvurderingen. Bygherres rådgiver gør opmærksom på, at dette vil der skulle arbejdes endnu mere med. Realiseringen af det nuværende projekt vil forudsætte større terrænreguleringer.

Den nuværende rammebestemmelse i kommuneplanen fastlægger anvendelsen til åben-lave boliger med en maksimal bebyggelsesprocent på 25. For at muliggøre tæt-lave boliger er det nødvendigt at udarbejde et tillæg til kommuneplanen.

Teknik & Miljø har vurderet projektet (dispositionsforslaget modtaget 23/4-19) i forhold til By- og Planudvalgets principper for byfortætning. Generelt set vurderes projektet over middel på samtlige parametre. I top ligger geografisk placering, attraktivitet, opholdsarealer, grønne områder, mulighed for bevægelse/passage og sociale relationer/nærmiljø. Naboinvolvering, afstand til skel og støj ligger lavest, lige over middel. Teknik & Miljø vurderer, at projektet er i tråd med anbefaleringerne i landskabsanalysen og Plan & Arkitekturs supplerende krav.

På den baggrund anbefaler Teknik & Miljø, at der udarbejdes et tillæg til kommuneplanen, herunder med forudgående offentlig høring, hvor anvendelsen ændres fra åben-lave boliger til tæt-lave boliger og, at der udarbejdes et lokalplan forslag i overensstemmelse med følgende anbefalinger:

1. Anvendelsen fastlægges til tæt – lave boliger
2. Maksimal bebyggelsesprocent svarende til ca. 39 boliger og et samlet boligareal på ca. 4.503m2.
3. Antallet af parkeringspladser kan reduceres til 1,5 parkeringsplads pr bolig.
4. Vejudlæg 8,5 m og kørebane med fast belægning i 5,5m bredde – det skal sikres, at der er plads til skråningsanlæg, vendeplads til 9 m renovationskøretøj og oversigtsarealer/-linjer, som kørekurver i overensstemmelse med vejlovgivningen.
5. Etapeopdelt bebyggelsesplan (3 delområder, der kan udbygges etapevis).
6. 3 overkørsler, der skal ændres til maksimalt 1 overkørsel, i forbindelse med realiseringen af 3. delområde.
7. Minimum grundstørrelse på 400m2 (inkl. andel af friareal).
8. Slugten og skrænten friholdes for bebyggelse og ophold, jf. landskabsanalysens anbefalede afgrænsning, som fælles friareal.
9. Arealet med kastanjetræet skal friholdes for bebyggelse, men kan indgå som opholdsareal, herudover skal der inde mellem bebyggelsen (inden for delområderne 1-3) etableres nære opholdsarealer.
10. Der redegøres mere detaljeret for forholdet til terrænet. I overensstemmelse med landskabsanalysen bør der tages størst muligt hensyn til de eksisterende terrænforhold (indenfor de bebyggelige områder), for så vidt muligt, at undgå store terrænreguleringer og befæstede skråningsanlæg.
11. En ejerforening/grundejerforening skal tage ejerskab på slugten/skrænten og øvrige fællesarealer og anlæg samt vedligeholde den beskyttede mose, nøddeplantagen med fredet orkideer, samt plantebælte mod Gl Færgevej og pleje og bevare det bevaringsværdige kastanjetræ samt dele af de store, gamle egetræer.

Opmærksomheden henledes på, at dispositionsplanen ikke har været vurderet ift. bygningsreglementets afstandskrav i forhold til brand mv., samt i forhold til vejlovgivningen, herunder for eksempel i forhold til om længde- og tværprofiler kan realiseres, samt oversigtsarealer, vendearealer og kørebanekurver. I den videre lokalplanproces kan det påvirke den endelige indretningen af området.

Godkendt.

Lokalplan 361 har været udsendt i offentlig høring og sendes nu til endelig vedtagelse. I løbet af høringsperioden har bygherre indsendt revideret forslag til bebyggelsesplan, som har været udsendt i to ugers ekstra høring, og Vejdirektoratet har henvendt sig ang. vejstøj, hvilket har givet anledning til justeringer.

Sagsbeskrivelse:

Teknik & Miljø har på foranledning af en privat bygherre udarbejdet forslag til Lokalplan 361, Boliger ved Baunegård, Rudolf Steiner Allé. Lokalplanen blev igangsat af By- og Planudvalget 7. februar 2018.

Forinden havde BPU behandlet og forkastet et tidligere forslag til bebyggelsesplan, hvor bebyggelsen var mere tæt og i højere grad mindede om rækkehusbebyggelse. Bygherre udarbejdede efterfølgende et nyt forslag, hvor bebyggelsen hovedsageligt ligger som dobbelthuse. Denne ligger til grund for den nuværende bebyggelsesplan. I forbindelse med dialog med beboere i naboområderne er bebyggelsesplanen blevet justeret til lokalplanforslaget.

Lokalplanen er sendt i offentlig høring på denne baggrund. Undervejs i høringsperioden har bygherre efter yderligere dialog med naboer foreslået en ny bebyggelsesplan, der som nævnt har været sendt i supplerende høring i to uger.

Lokalplanens indhold

Lokalplanen omfatter et areal på ca. 1,3 ha og ligger i Snoghøj på Rudolf Steiner Allé 55, matr. nr. 30a Erritsø by, Erritsø.

Lokalplanområdet omfatter et nedlagt landbrug, og i den nordlige del ligger en bavnehøj. Den ene længe af gårdanlægget fungerer som og skal fortsætte som børnehave og vuggestue, mens de øvrige to længer ikke er i brug og nedrives for at realisere boligbebyggelsen jf. lokalplanen. Lokalplanområdet er omgivet af parcelhusbebyggelse samt en gård, der bruges til beboelse.

Med lokalplanen åbnes mulighed for opførsel af åben-lav og tæt-lav bebyggelse med bebyggelsesprocent på højst 30 % i lokalplanens vestlige del. I lokalplanens østlige del muliggøres åben-lav bebyggelse med bebyggelsesprocent på højst 30 % samt tæt-lav bebyggelse herunder punkthuse med bebyggelsesprocent på højst 30 %.

I området må vuggestue- og børnehavedrift fortsætte.

Lokalplanen opstiller krav til, at bavnehøjen opretholdes i sin nuværende form, mens beplantning på højen tillades vedligeholdt.

Miljøvurdering

Det er ved en screening af planen vurderet, at der ikke skal udarbejdes miljøvurdering.

Offentlig høring

Lokalplanen har været udsendt i offentlig høring i otte uger i perioden 30. januar – 27. marts 2019. Der er indkommet 10 bemærkninger/indsigelser i løbet af denne høringsperiode.

Bemærkningerne og indsigelserne omfatter i hovedtræk:

-         Opsøgende dialog fra Vejdirektoratet ang. støjpåvirkning af lokalplanområdet fra motorvej E20.

-         Ønske om, at der sikres yderligere luft mellem det nye byggeri og eksisterende boligområde.

-         Udeladelse af nord-sti a-b pga. indbliksgener og mulighed for alternativ passage for gående.

-         Opklarende spørgsmål til det forventede, kommende byggeri og vejforhold, herunder til vedligeholdelsespligt af veje og stier samt ønske om forbedring af de trafikale forhold ved krydset til Kolding Landevej og på de interne veje.

-         Et ønske om tilretning af bebyggelsesplanen, indsendt af bygherre. Bygherre oplyser, at den tilrettede plan er udviklet på baggrund af ønsker fra naboer og børnehaven. Da en ændring af denne type kræver en fornyet høring, har forslaget til ændret bebyggelsesplan været sendt i høring i 14 dage i perioden 26. april – 10. maj 2019.

Støjforhold

Under udarbejdelsen af lokalplanen blev der udført en støjvurdering, som viste acceptable støjforhold.

I forbindelse med den offentlige høring har Vejdirektoratet gjort opmærksom på, at de forudser en større stigning i trafikken på motorvejen end det, der antages i støjberegningen, og derved en større støjbelastning.

Der er derfor udarbejdet nye støjberegninger der viser, at det ved brug af en revideret fremskrivningsfaktor for trafikmængden, og med en forventning om udskiftning til støjreducerende asfalt, vil støjbelastningen af området ligge en smule over den vejledende grænseværdi.

Der er derfor undersøgt forskellige muligheder for reduktion af støjpåvirkningen, herunder lokal afskærmning i lokalplanområdet.

Bebyggelsesplan

Bygherre har i høringsperioden været i dialog med børnehaven samt naboer og har på denne baggrund indsendt en revideret bebyggelsesplan. Denne bebyggelsesplan frigør mere areal til børnehavens have/legeplads og arrangerer bebyggelsen anderledes i lokalplanområdets sydlige del, så naboen syd for samtidig generes mindre af tilstødende bebyggelse. Dette betyder, at den ny bebyggelse rykker mod vest og ligger som nabo til en anden tilstødende matrikel. I det reviderede forslag til bebyggelsesplan udlægges arealet i lokalplanområdets sydvestlige del således til bebyggelse og indgår ikke som friareal.

I rokaden for bebyggelsen ønskes den østlige bebyggelse i delområde 2 ligeledes tilpasset. Ved at flytte byggefeltet mod syd skabes der mere luft imellem bygningerne, og samtidig går arealet fra det samlede friareal.

Rokaden forudsætter, at bygherre tilkøber en del af nabomatriklen øst for lokalplanområdet for at skabe plads til planen. Dette agter bygherre at gøre i tilfælde af, at bebyggelsesplanen vedtages.

Bavnehøjen ligger indenfor lokalplanområdet og udgør et grønt rekreativt område af god kvalitet. Arealet må ikke bebygges og vil derfor bestå som sådan.

Det nye forslag til bebyggelsesplan er sendt ud i en supplerende høring, høringssvarene og Teknik & Miljøs kommentarer til dem præsenteres på udvalgsmødet.

Afstand til skel

Naboerne langs lokalplanens vestskel udtrykker behov for sikring af større afstand til det kommende byggeri og foreslår 5 – 10 m byggelinjer langs vestskel.

Lokalplanen fastlægger, at det skrå højdegrænseplan skal overholdes langs vestskel og den aktuelle bebyggelsesplan viser mellem 4 og 7 m afstand til vestskel, og forslaget indsendt i høringsperioden viser mellem 5 og 7 m til vestskel.

Nord-sti a-b

Stien vest om bavnehøjen ønskes sløjfet pga. frygt for indbliksgener med begrundelse i, at der er sikret alternative ruter at bevæge sig ad gennem lokalplanområdet.

Vejforhold

Vedrørende vejforholdene ønskes det, at der udlægges svingbane på Kolding Landevej og belysning ved krydset, da grundejerforeningerne oplever store gener ved krydset fra Kolding Landevej til Rudolf Steiner Allé.

Trafiksituationen internt mellem Rudolf Steiner Allé og Rudolf Steiner Vænget opleves også udfordret, og der opleves farlige trafikale situationer. Der er bekymring for, om yderligere boliger i kraft af lokalplan 361 og Argentinervej vil belaste og slide på stiforbindelserne, hvorfor der forslås en alternativ forbindelse eller overtagelse af vedligeholdelsen af den eksisterende sti.

Støjforhold

Det angives i lokalplanen, at bygherre skal sørge for, at bebyggelse placeres og udformes sådan samt at udendørs opholdsarealer placeres og indrettes, så Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj kan overholdes.

Bebyggelsesplan

Om bebyggelsesplanen vurderes det, at bygherres nye forslag vil tilgodese børnehaven og naboen, som har været i dialog med kommunen og bygherre under lokalplanprocessen. Boligerne langs lokalplanens vestskel rykkes ca. 1,5 m mod nord, hvorved friarealet ud for disse naboers skel består. Endvidere flyttes de nordlige boliger mod øst, så afstanden til nabo hér, øges.

Udlæg til friarealer i området reduceres med dette forslag, mens børnehavens have vil blive forøget. Denne vægtning vurderes at være acceptabel, idet sandsynligheden for daglig brug og værdi vil være størst i forbindelse med børnehaven.

Det vurderes, at delområdet, der omfatter bavnehøjen, kan indgå i beregning af opholdsarealer, idet kommuneplanen muliggør, at ved beregning af opholdsarealer kan nem adgang til skov, parkanlæg mv. indgå. Det vurderes at bavnehøjen er et sådant rekreativt område af kvalitet, som endda ligger direkte indenfor lokalplanområdet.

Afstand til skel

Det vurderes, at afstanden til skel er reguleret tilstrækkeligt i lokalplanen.

Nord-sti a-b

Det vurderes, at Nord-sti a-b kan sløjfes fra planen, da der er sikret passage igennem lokalplanområdet.

Vejforhold

Vejforholdene udenfor lokalplanområdet reguleres ikke med lokalplanen og kan derfor ikke behandles med denne lokalplan. Ønskerne medtages i stedet i arbejdet med trafiksikkerhedsplanen for Fredericia Kommune, hvor de vil blive prioriteret sammen med øvrige ønsker til trafiksikkerhedsfremmende tiltag.

Godkendt.

Forslagene til kommuneplantillæg nr. 6 og lokalplan 363 for erhvervsområde ved Kongens Kvarter har været i offentlig høring i 8 uger fra 5. februar til den 2. april 2019.

I forbindelse med høringen er der kommet 3 høringssvar.

Planerne fastlægger anvendelsen til erhvervsformål. Det er hensigten med lokalplanen at få skabt en mere klar zonering af området i forhold til de omkringliggende arealer, således der er en mere klar overgang mellem de forskellige erhvervsområders anvendelse omkring Kongens Kvarter.

En vedtagelse af planerne skal afgøres i Byrådet.

Sagsbeskrivelse:

Byrådet vedtog den 16. januar 2019 at offentliggøre forslag til kommuneplantillæg nr. 6 og lokalplan 363 for erhvervsområde ved Kongens Kvarter.

Der er udarbejdet kommuneplantillæg og lokalplan for et område i den vestlige del af Kongens Kvarter, som giver mulighed for erhverv i en højere virksomhedsklasse end nu.

Kommuneplantillæg

Der er udarbejdet et kommuneplantillæg for at muliggøre etablering af virksomheder/erhverv i miljøklasser op til 7.

Lokalplan

Den kommende lokalplan giver mulighed for erhverv i en højere virksomhedsklasse end nu, herunder industri, lager- og værkstedsvirksomhed, lager- og transportvirksomheder og lignende funktioner samt de til virksomhederne hørende kontor- og administrationsfaciliteter.

Lokalplanen har desuden til formål at fastlægge bestemmelser om bebyggelsens omfang, udformning og placering, vejadgang, parkering, skiltning samt terrænregulering.

Eksisterende fredskov bevares.

Beskyttede naturområder bevares. Der gives dog mulighed for udvidelse af et eksisterende regnvandsbassin, som er beskyttet efter naturbeskyttelseslovens bestemmelser.

Høring

I forbindelse med den offentlige høring er der indkommet 6 høringssvar.

Teknik & Miljø har udarbejdet et notat, ” NOTAT - Indkomne bemærkninger til kommuneplantillæg nr. 6 og lokalplan 363 for erhvervsområde ved Kongens Kvarter”, med udkast til Byrådets vurdering og svar til de bemærkninger/indsigelser, der er indkommet i høringsperioden. Af notatet fremgår, at bemærkningerne/indsigelserne foreslås at give anledning til følgende ændringer:

Tilføjelse til redegørelse for reduktionen i udpegningen af naturområde og potentiel økologisk forbindelse i redegørelsen, indarbejdelse af oplysninger om skiltning grænsende op til motorvejen i redegørelsesdelen, ændring af bestemmelse om bebyggelsesprocent fra 100 til 75 samt bestemmelser omkring tinglyste vejbyggelinier for motorvejen indarbejdes i redegørelse og bestemmelser.

Det er administrationens vurdering, at kommuneplantillæg og lokalplan vil muliggøre de ønskede udvidelser af aktiviteter og anlæg for Fredericia Spildevand.

De indkomne bemærkninger har ikke medført, at der foreslåes ændringer i planens hovedprincipper.

Godkendt.

Ejendommen ligger i Øgadekvarteret, hvor der i øjeblikket via Områdefornyelsesprojektet gøres en stor indsats for at forbedre boliger og facader og forskønne gaderne, bl.a. med bedre affaldsløsninger, for at give et løft til det specifikke område, og derigennem til bymidten mere generelt.

Ejendommen Bajonetten 12 indeholder seks lejligheder, der er i dårlig stand. Ejeren har ansøgt om byfornyelsesstøtte fra puljen i 2019 for Øgadekvarteret til renovering af hele ejendommen, både ud- og indvendigt.

Sagsbeskrivelse:

Baggrunden for byfornyelse i Øgadekvarteret

Byrådet besluttede i december 2016 at afsætte midler til område- og byfornyelse i Øgadekvarteret. Baggrunden var et ønske om at forbedre boligmassen i midtbyen og øge attraktiviteten af både den ”gamle” midtby og Kanalbyen, samt højne synergieffekten imellem dem. Man tog udgangspunkt i Øgadekvarteret, da det havde et relativt nedslidt præg, relativt mange små og utidssvarende boliger og en relativt høj koncentration af boligsociale udfordringer.

Områdefornyelsen, som har fokus på uderum, åbnede en særlig og enkeltstående mulighed for at opnå ekstra statslig støtte til bygningsfornyelse i kvarteret. Planen var, at de statslige og kommunale investeringer skulle skabe bedre bokvalitet for kvarterets beboere og – ikke mindst – tilskynde bygningsejere og private investorer til at gennemføre bygnings- og boligmæssige forbedringer.

Der er i dag fuld gang i indsatsen med forskønnelse af uderum og gader, herunder bedre affaldsløsninger. Der er også flere bygningsfornyelsesprojekter i gang.

Bajonetten 12, eksisterende forhold:

Ejendommen Bajonetten 12 er en typisk beboelsesejendom i Øgadekvarteret. Ejendommen er opført i 1918, tegnet af Fredericias historiske byarkitekt Bodulf Billund, og har bevaringsværdien 4.

Ejendommen har en flot og uforstyrret beliggenhed med smukt udsyn mod syd over Kongens Bastion, Shell tankene og Lillebælt.

I dag rummer bygningen seks mindre boliger med depoter og vaskerum i kælderen og et enkelt fælles baderum på tagetagen, og der er indrettet flere klubværelser på tagetagen.

De 6 boliger på hhv. stuen, 1 og 2. sal rummer i dag små og utidssvarende toiletter og køkkener, og klubværelserne har udelukkende bad.

Husets oprindelige bagtrappe er stadig i brug.

Huset har ikke altaner, og beboernes udendørs opholdsarealer er i gården.

Fremtidige forhold:

I skitseforslaget til ny indretning af stueetagen, 1. sal, 2. sal og tagetagen anvendes næsten alle primære vægge, og der indrettes nyt toilet/bad og køkkener til alle boliger. Bagtrappen nedlægges, og arealet inddrages i boligarealernes køkkenrum. Der indrettes ligeledes to nye boliger på tagetagen i stedet for klubværelserne.

Boligerne på husets tre nederste etager indrettes ens og bliver alle på ca. 61 m2.

Ved at påbygge kvist på gårdsiden (over bagtrappen) kan tagrummets nyindrettede to boliger udføres med næsten samme planløsning som de øvrige etager. Tagboligerne tilføres også en hems, hvilket kan etableres ved at taget åbnes op til kip. Disse to boliger bliver på ca. 56 m2.

Alle lejlighederne får herved gode lysforhold med gennemlyste rum, og bliver indrettet med eget køkken og eget badeværelse.

Alle otte boliger tilføres en altan på husets sydside på ca. 4,6 m2 (ca. 1,5 x 3,1 m).

Samtidig med etableringen af lejligheder bliver bygningens klimaskærm renoveret og istandsat iht. oprindelige materialer og farvevalg. De meget ødelagte og delvist fjernede historiske udsmykninger og bygningsdetaljer tilbageføres i væsentlig omfang. Hele ejendommen får således en gennemgribende renovering.

Ifølge de kriterier, der er besluttet for byfornyelsesstøtte til private udlejningsboliger, kan man i Øgadekvarteret, og i dette tilfælde bajonetten 12, opnå 60 % i støtte til hele projektet.

Ejendommen rummer mange dårlige og utidssvarende boliger, flere består af mindre værelser. Boligerne har ikke adgang til hverken eget eller fælles bad, toilet og køkken. Boligerne lever således ikke op til nutidens standarder, er i meget ringe stand og er meget nedslidte. Derfor vurderer Teknik & Miljø, at der bør gives denne støtte, for at ejerne har mulighed for at realiserer projektet.

Godkendt.

Orienteringssagen er en opfølgning på budgetforligstekst fra forlig indgået september 2018.

Sagsbeskrivelse:

I budgetforligstekst indgået i september 2018 er der beskrevet: ”Der igangsættes en analyse af byggesagsområdet, der skal have fokus på borgernes tilfredshed samt struktur og arbejdsgange. Analysen skal være klar ved næste års budget, hvor målet er at forbedre kvaliteten og sænke prisen. ”

Med baggrund i teksten er der igangsat en analyse, hvor der arbejdes på følgende forhold:

-Hvordan er tiden fordelt i en byggesag?

-Hvornår sker der inddragelse af kompetencer internt/eksternt i forløbet af en byggesag?

-Brugertilfredshedstilbagemeldinger, hvor efterspørges der yderligere og hvad opleves godt.

-Hvad er ressourceforbruget på de områder, vi har fritaget for gebyr?

-Hvad er ressourceforbruget på de områder, hvor vi har fast takst?

-Vilkår for gebyr, gebyrberegning og hvordan ser gebyr ud på landsplan.

Der vurderes, at der ikke frem mod budgetforhandlingerne vil være opnået erfaring med stikprøvekontrol i et omfang, der gør det muligt at have konkrete data på området.

Analysen forventes at komme til at indeholde en beskrivelse af byggesagsområdet, herunder tid/økonomi ved forskellige typer sager og en vurdering af, hvor der efterspørges yderligere service.

Der orienteres om status for analysen på mødet

Det vurderes, at byggesagsanalysen vil være klar til budgetforhandlingerne

Taget til efterretning.