By- og Planudvalget - 19-09-2018

Ekkodalen 40 har fået ny ejer, som ønsker at opføre 5 store énfamiliehuse i 2 etager med kig til havet. Ejendommen, som hidtil har rummet et ældre fritidshus, ligger i et eksisterende boligområde, 200 m fra Lillebælt. Realisering af projektet kræver ny lokalplan.

Teknik & Miljø anbefaler, at der igangsættes ny lokalplanlægning, idet forhold omkring bl.a. friareal, vendeplads, affalds- og regnvandshåndtering samt støj fra motorvejen og påvirkning af kystlandskabet skal afklares.

Sagsbeskrivelse:

Ekkodalen 40, jordstykke/matrikelnummer 113v, Erritsø By, Erritsø, ligger i et stort, fuldt udbygget boligområde i Erritsø mellem Lillebælt mod øst og Kystvejen mod vest. Ejendommen er omgivet af enfamiliehuse på alle sider, og ligger lige syd for stamvejen, Ekkodalen - mellem stikvejen, som vejbetjener Ekkodalen nr. 4-38, og Smedegårdsvej med nyere parcelhuse. Den øvrige bebyggelse langs Ekkodalen er opført over flere årtier og er af meget varierende størrelse og karakter. Grunden fremtræder tilplantet med gamle (store) løvfældende træer og tæt buskads, med et terræn, der ifølge landinspektøropmåling skråner ca. 5 m fra syd mod nord.

Bygherre har på vegne af ejeren af Ekkodalen 40 fremsendt et projekt, som ønskes realiseret ved en ny lokalplan. Efter landinspektøropmåling udgør ejendommen 3.576 m², som ønskes udstykket i 5 grunde på hver ca. 550 m² eksklusiv vejareal (ca. 700 m² inklusiv vejareal).

Bygherre ønsker at udnytte ejendommen optimalt i forhold til bygningsreglementets regler om åben-lav bebyggelse med en bebyggelsesprocent på 30. Det svarer til maksimalt i alt 1.073 m² boligetagemeter + maksimalt i alt 250 m² garage/carport/udhuse. Samlet i alt maksimalt 1.323 etagemeter bebyggelse (inklusiv eventuelle overdækkede arealer).

Bebyggelserne påtænkes opført i 2 etager og med forskudte planer, idet en integreret garage og udhus, påtænkes etableret delvist nedsænket i en ”høj kælder” med indkørsel ca. ½ etage under gadeplan. Ovenpå garage og udhus påtænkes etableret opholdsareal / terrasse. Mod den interne adgangsvej vil bebyggelserne fremtræde i 1 etage med kælder. Mod Ekkodalens stamvej vil bebyggelserne fremtræde med fritlagte facader i 2 etager.

Boligerne vil blive vejbetjent af en intern adgangsvej, som påtænkes etableret langs naboskel mod syd. Bygherre ønsker at etablere den interne adgangsvej uden vendeplads og ønsker ikke, at der afhentes dagrenovation ved den enkelte bolig, men at affaldsbeholderne for hver husstand på tømningsdagen flyttes til stikvejen, som vejbetjener Ekkodalen 4-38, og tømmes derfra.

For at muliggøre etableringen af vejen og boligerne forudsættes store terrænreguleringer. Der vil blandt andet skulle fjernes 1 - 2 m af terrænet tæt ind mod det sydlige skel og etableres en 1-2 m høj støttemur for at anlægge den interne adgangsvej. Der vil også skulle flyttes jord i forbindelse med udgravning til garager og udhuse, der sænkes ca. ½ etage i forhold til niveauet på den interne adgangsvej. Det er bygherres forslag, at overskydende jord fordeles på ejendommen, og at der mod nord etableres et fladt skråningsanlæg ud mod Ekkodalens stamvej helt hen til skel mod et privatejede areal nord for Ekkodalen 40.

Eksisterende plangrundlag
Ejendommen ligger indenfor kommuneplanens rammeområde E.B.5. Kommuneplanen giver mulighed for områdets anvendelse til boligformål som enten tæt-lav eller åben-lav, med én bolig pr. grund. Et mål for området er blandt andet, at områdets struktur og bebyggelsestæthed fastholdes, og at der derfor ikke kan udstykkes nye grunde til selvstændig bebyggelse. Det er også et mål, at grønne fællesområder bevares.

Ejendommen er omfattet af Lokalplan 13, Boligområde ved Ekkodalen fra 1979 og var før da omfattet af Byplanvedtægt 37 fra 1976, som erstattede en ældre byplanvedtægt fra 1948.

Lokalplan 13, som ejendommen er omfattet af, udlægger en lille del af grunden til fælles friareal (grønt område) for de omkringboende og muliggør udstykning til 3 grunde med boliger i 1½ etage og en bebyggelsesprocent på max. 25. For at muliggøre op til 5 grunde og boliger i 2 etager er der behov for at udarbejde en ny lokalplan.

Lokalplan 13 vil blive ophævet indenfor den nye lokalplans område. Bestemmelser, der fastholdes, overføres til den nye lokalplan. Teknik & Miljø har på baggrund af tekst og kortbilag i lokalplan 13 og de 2 tidligere byplanvedtægter vurderet, at friarealet langs stamvejen er 10 m bredt og afgrænses 15 m fra vejmidten. Byggelinjer på 5 m langs de eksisterende veje fastholdes også med den nye lokalplan.

Selvom Ekkodalen 40 i dag fremtræder med karakter af et grønt område giver den hidtil gældende Lokalplan 13 mulighed for udstykning af 3 åben-lave grunde. Øget fortætning af eksisterende byzone er i tråd med planloven. Teknik & Miljø vurderer, at det også vil være i god overensstemmelse med Byrådets Vision 2020 om bosætning, at ændre lokalplanen og skabe mulighed for attraktive boliger i 2 etager for at muliggøre udsigt til havet.

Med den rette udformning (proportioner og materialevalg, som passer til beliggenheden) og den rette placering af bebyggelsen vil en ny indretning af ejendommen ligeledes kunne bidrage til et samlet løft for kvarteret som helhed.

Teknik & Miljø vurderer, at den interne adgangsvej bør udlægges med mindst 8,5 m bredde inklusiv areal til støttemur mod det sydlige naboskel for at sikre tilstrækkelig plads til en sikker afvikling af både gående og kørende trafik. Lokalplanen bør fastlægge følgende tværprofil set fra syd: 2 m til hæk og støttemur - 5,5 m kørebane – 1 m rabat. Rabatten må anlægges med græs og / eller fliser (indkørsel), men må ikke bebygges. Kørebanen bør anlægges med ensidigt fald mod nord og afsluttes med et trug til opsamling af regnvand inden overkørslerne til boligerne.

Teknik & Miljø er bekymret for trafiksikkerheden i forbindelse med projektet. Ifølge projektet er der parkeringspladser både i garagen og på nedkørslen foran garagen. Da nedkørslen er både forholdsvis kort og stejl betvivler Teknik & Miljø, at den reelt vil blive brugt, og det forudses, at der vil ske parkering dels på projektets egen interne adgangsvej eller alternativt på stikvejen, som vejbetjener Ekkodalen 4-38. Oversigtsmuligheden ved overkørslerne til / fra de enkelte grunde er endvidere begrænset pga. hældningen på nedkørslen, og fordi der påtænkes etableres støttemure og en rampe op til boligernes indgangsdør. For at sikre tilstrækkelig forbi-kørsels-mulighed ved f.eks. vareleveringer - eller i værste fald brand -er det nødvendigt med god vejbredde, selvom der er tale om få boliger.

Teknik og Miljø er endvidere bekymret for hvordan afhentningen af dagrenovation vil komme til at fungere, hvis bygherrens ønske om at anlægge den interne adgangsvej uden vendeplads imødekommes. Bygherren foreslår, at dagrenovationen afhentes ved stikvejen til Ekkodalen 4-38, og at beboerne i de 5 nye boliger hver for sig, hver tømningsdag selv transporterer sine affaldsbeholder frem og tilbage mellem boligen og tømningsstedet.

Teknik & Miljø forudser, at affaldsbeholderne kan komme til at stå ved stikvejen i længere tid (f.eks. ved beboernes ferie, sygdom eller alderdom), eller måske vælte og forstyrre trafikken på stikvejen. Teknik & Miljø vurderer, at den mest hensigtsmæssige løsning er, at dagrenovation afhentes individuelt, hos den enkelte husstand i stedet for at belaste de omkringliggende boliger med placering af affaldsbeholdere ved stikvejen til Ekkodalen 4-38. Tømning ”ved den enkelte husstand” vil være ligesom ordningen hos de eksisterende boliger i kvarteret. Tømning ”ved den enkelte husstand”, mener Teknik & Miljø også vil være at foretrække af hensyn til de nye boligers attraktionsværdi.

En forudsætning for den individuelle afhentning af renovation ved den enkelte husstand, er at der etableres en vendeplads, som muliggør, at en renovationsvogn (12 m lang lastbil) kan vende på den interne adgangsvej. En vendeplads vil ligeledes være med til at øge trafiksikkerheden, fordi, der så ikke i så høj grad vil ske det, at besøgende bakker ud af området.

Teknik & Miljø har udarbejdet et skitseforslag, som viser, hvordan der kan etableres en vendeplads som et ”hammerhoved” efter vejlovens regler. Bygherre er ikke interesseret i at imødekomme dette.

Mellem Ekkodalen 40 og stamvejen ligger et privat ejet areal, jordstykke/matrikelnummer 11cn, Erritsø By, Erritsø på 1.674m². Det har en anden ejer. Anvendelsen af dette areal er med Lokalplan 13 fastlagt til fælles friareal og vejareal. I det videre forløb vil det skulle afklares nærmere om arealet bør medtages lokalplanen.

Arealet har i dag sammen karakter, som Ekkodalen 40 og fremtræder tæt tilplantet med træer/buske. For bedre at sikre et ensartet udseende af det fælles friareal og evt. muliggøre en forflytning af ”bluespot området” / opsamling af regnvand ved skybrud til fællesarealet anbefaler Teknik & Miljø på nuværende tidspunkt, at arealet omfattes af lokalplanen.

Forhold til kommuneplanen

En kommende lokalplan vurderes af Teknik & Miljø, at være i overensstemmelse med kommuneplanen, hvis det eksisterende grønne, fælles friareal bevares. Selvom det er et mål i kommuneplanen, at der ikke udstykkes nye grunde, angiver kommuneplanens generelle retningslinjer, at grunde kan udstykkes med 700 m² ved åben-lav og 400 m² ved tæt-lav.

Ifølge Bygningsreglementet ”må grundens vejareal medgå ved beregning af grundens bebyggelsesprocent, men ikke ved beregningen af grundens størrelse”.

Ejendommens størrelse inklusiv vejareal gør, at projektets samlede boligareal kan rummes indenfor den almindelige bebyggelsesprocent på 30 for åben-lav boliger eller 40 for tæt-lave boliger.

Kommuneplanen fastlægger dog, at grunde til åben-lave boliger skal være mindst 700 m². Med grundstørrelser på kun maksimalt 550 m² eksklusiv vejareal vurderer Teknik & Miljø, at der nærmere er tale om et tæt-lavt boligområde. Dette modsvares dog af, at projektet, hvis det skal tolkes som et tæt-lavt boligområde, ikke opfylder kommuneplanens krav om fælles opholdsareal og fælles parkeringspladser.

I det videre forløb overvejes behovet for et tillæg til kommuneplanen for at muliggøre grundstørrelser for åben-lave boliger under 700 m².

Befæstelsesgrad

Med udgangspunkt i projektmaterialet har Teknik & Miljø skønsmæssigt beregnet det befæstede areal til mindst 1.850 m², svarende til en befæstelsesgrad på 51%. Spildevandsplanen fastlægger en maksimal befæstelsesgrad på 35 for området. Regn og overfladevand herudover skal tilbageholdes på egen grund.

Oversvømmelse ved skybrud

I det nordøstlige hjørne ligger en lavning – et såkaldt Bluespot område, hvor regnvand fra et større området naturligt vil samle sig ved nedbørshændelser og skybrud. Ifølge de beregnede ”5 års hændelser” vil der i det nordøstlige hjørne potentielt i fremtiden også kunne forekommer oversvømmelse fra kloakker.

Klimatilpasning

Der er behov for at bygherre finder en løsning på tilbageholdelse af regn og overfladevand, idet nedsivning ikke vurderes, at være en mulig løsning pga. Bluespot udpegningen og de potentielle 5 års hændelser.

I lokalplanen vil der, af hensyn til overensstemmelse med kommuneplanen, skulle redegøres for, hvordan lokalplanområdet tilpasses klimaændringer, så ændrede nedbørsforhold imødegås. Lokalplanen vil også skulle sikre, at anlæg og arealer udformes så de større vandmasser øger områdets værdier, ved at tekniske løsninger sammentænkes med natur- og rekreative funktioner, ved at vandet udnyttes rekreativt, som en ressource. Det kan derfor blive nødvendigt at bygherre foretager enkelte tilretninger af projektets udformning / områdets indretning.

Principper for byfortætning

By- og Planudvalget vedtog den 30 maj, ”Principper for byfortætning i eksisterende byområder”. Teknik & Miljø har vurderet bygherres projektforslag i forhold til parametrene. Det resulterer i følgende:

Projektforslaget fra bygherren scorer højt på 3 parametre: geografisk placering, efterspørgsel og solorientering. Det scorer middel på 6 parametre: merværdi for området som helhed, tæthed/antal boliger, byggeriets højde, opholdsarealer, regnvandshåndtering og sociale relationer/nærmiljø. Projektet scorer lavt på 8 parametre: naboinvolvering, afstand til skel, støjpåvirkning på området, grønne områder/beplantning, trafikbetjening, senior- og børnevenlighed samt bevægelse/passage.

Med de ændringer, som Teknik & Miljø anbefaler vil projektet også score højt på merværdi for området som helhed, opholdsarealer, trafikbetjening og regnvandshåndtering.  Det vil også forbedre scoren for naboinvolvering, grønne områder, sociale relationer/nærmiljø, senior- og børnevenlighed samt bevægelse/passage til middel. Med de anbefalede ændringer vil det opnås, at projektet kun scorer lavt på byggeriets højde, afstand til skel og støjpåvirkning af området. Samlet vil 9 ud af 17 parametre kunne forbedres.

Teknik & Miljøs anbefaling

På baggrund af ovenstående vurdering anbefaler Teknik & Miljø, at der igangsættes udarbejdelse af et ny plangrundlag, som muliggør, at anvendelsen af Ekkodalen 40 fastlægges til åben-lav eller tæt-lav boligbebyggelse for maksimalt 1.073 m2 boligetagemeter og henholdsvis 250m2 (ved åben-lav) eller 100m2 (ved tæt-lav) garage/carport/udhus, under forudsætning af,

1. at boligerne vejbetjenes fra en intern adgangsvej, som indrettes med vendeplads (til 12 m lang lastbil),
2. at afhentning af dagrenovation sker individuelt hos den enkelte husstand fra lokalplanområdets interne adgangsvej,
3. at arealet mellem Ekkodalens stamvej og Ekkodalen 40 medtages i lokalplanen,
4. at det areal, der er udlagt til fælles friareal for alle områdets beboer i Lokalplan 13 forbliver udlagt som fælles friareal for alle områdets beboer, og beplantes med græs med enkelte fritstående træer i sammenhæng med den allerede etablerede del af friarealet langs Ekkodalens stamvej, og
5. at skråningsanlægget på Ekkodalen 40 mod stamvejen og det privatejede areal etableres terrasseret med 3 niveauer, som tilplantes tæt med lav buskads (for at øge tilbageholdelsen af regn og overfladevand fra skåningen).

Det vurderes, at der vil være ressourcer i administrationen til at gå videre med projektet i løbet af efteråret 2018.

Godkendt som indstillet.

Bilag 10 er fremsendt til udvalget inden behandlingen.

Den gældende lokalplan 47 ved Thorvaldsensvej, Nordre Kobbelvej m.fl. opleves som utidssvarende af beboerne i området og er samtidig vanskelig at administrere for kommunen. By- og Planudvalget har den 7. februar 2018 igangsat udarbejdelsen af en ny lokalplan for et afgrænset område ved Thorvaldsensvej og Nordre Kobbelvej. I forbindelse med planlægningsarbejdet, herunder en forundersøgelse foretaget blandt beboerne inden for hele lokalplan 47, har det vist sig, at behovet for modernisering af lokalplangrundlaget er mere udbredt end til området ved Thorvaldsensvej og Nordre Kobbelvej. Det vurderes derfor, at planlægningsområdet bør udvides til at omfatte hele lokalplan 47’s område.

Sagsbeskrivelse:

Teknik & Miljø har på opfordring fra flere borgere samt formændene fra grundejerforeningerne fra hele det samlede boligområde ved Ryeshøj foretaget en forundersøgelse af hele det område, som er dækket af gældende lokalplan 47. Dette er bl.a. sket i form af et brev, hvor beboerne er blevet opfordret til at melde tilbage, hvis de oplever udfordringer eller har input vedr. deres område. Der er indkommet ca. 60 personlige henvendelser, og derudover er der kommet input på møder mellem Fredericia Kommune og borgere fra bydelen.

Den gældende lokalplan opleves som utidssvarende, specielt i forhold til bebyggelsens omfang, placering samt bebyggelsens ydre fremtræden. Parkering er generelt også en udfordring, idet der bliver flere og flere biler og trailere i området. Der er også et behov for at gentænke brugen af de rekreative områder i hele bydelen.

I området er den største udfordring, at lokalplanen fastsætter en maksimal bebyggelsesprocent på 25, en bebyggelsesprocent, der dækker hele Nordbyen med meget varierende grundstørrelser og boligtyper.

De eksisterende rækkehuse giver på mange af grundene en bebyggelsesprocent på over 50, hvilket er langt over det maksimale. Der er derfor udfordringer hver gang, der søges om mindre bygninger i form af carporte, skure eller lign., og det kræver en del ressourcer at håndtere.

Uoverensstemmelsen mellem lokalplanens tilladte bebyggelsesprocent og det, der reelt er bygget, giver også udfordringer i forhold til lovliggørelsessager. Disse sager opstår f.eks., når beboere i hele området påpeger ulovlig byggeri, og der vil formentlig komme flere i forbindelse med SKATs arbejde med at gennemgå luftfotos for at præcisere ejendomsskatterne.

En bebyggelsesprocent på 25 er meget lav i et område til tæt-lav bebyggelse, og fordi der oftest skal dispenseres til selv meget små ændringer, oplever borgerne i området, at der ikke er de samme vilkår og muligheder som i andre lignende tæt-lav boligområder i Fredericia Kommune.

I åben-lav bebyggelsen er der også et behov for at kunne opdatere sin bolig i form af f.eks. anden form for materialevalg eller farve. Der er også flere, som påpeger udfordringer med de byggelinjer, der er fastlagt i lokalplan 47. Herunder at disse byggelinjer flere steder ikke længere giver så meget mening i forhold til, hvordan boligområdet bliver brugt. Se vedhæftede billeder, bilag 1.

Forholdet til det eksisterende plangrundlag

Området er i dag omfattet af lokalplan 47, Boligområde nord for Nordre Ringvej og øst for Treldevej. Lokalplan 47 dækker hele boligområdet i den nordlige del af Fredericia By. Dens formål er at sikre områdets anvendelse til boligformål med dertil hørende fællesfaciliteter.

En ny lokalplans indhold

Teknik & Miljø har udarbejdet et forslag til afgrænsning af lokalplanområdet, som kan danne rammen for det videre arbejde. Lokalplanområdet fremgår af kortbilag 2 – lokalplanafgrænsning.

Samlet set vil lokalplanen omfatte et areal på ca. 50 ha, som afgrænses af landbrugsareal mod nord, Heerupsvej mod syd, Treldevej mod vest og Hyby Fælled mod øst.

Med en ny lokalplan kan der foretages ændringer af de bebyggelsesregulerende bestemmelser, f.eks. i form af højere bebyggelsesprocent, nye retningslinjer for små bygninger og lign., evt. fjernelse eller tilpasning af eventuelle byggelinjer og nye bestemmelser for materialevalg, farver og lign.

Kommuneplan

Ønsket om at få ændret de bebyggelsesregulerende bestemmelser er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen i form af kommuneplanramme N.B.5 – Boliger ved Ryeshøj. Den maksimale bebyggelsesprocent for tæt-lav bebyggelse er 40 % i kommuneplanen. Som forudsætning for den nye lokalplan vil der derfor skulle udarbejdes et kommuneplantillæg, der giver mulighed for en højere bebyggelsesprocent end de 40 %,

På baggrund af den gennemførte forundersøgelse af hele området ved Ryeshøj, dækket af Lokalplan 47, kan det konstateres, at der er et stort behov og en forventning fra borgerne, som fremfører, at en ny lokalplan skal til for at sidestille deres boligområde med andre tidssvarende boligområder i Fredericia By.

Derfor vurderer Teknik & Miljø, at det vil give mening at udvide lokalplanområdet til at gælde for det samlede område, som Lokalplan 47 i dag dækker.

Der vil være et vist ekstra tidsforbrug til udarbejdelse af lokalplanen, men på lidt længere sigt vil der kunne spares tid og ressourcer. Der har igennem flere år været de samme udfordringer i hele området, og det må forventes, at der indenfor den nærmeste fremtid vil være behov for yderligere ny planlægning i form af nye lokalplaner, hvis ikke der udarbejdes en samlet lokalplan for området nu.

Teknik & Miljø vurderer, at der med lokalplanen og et tilhørende kommuneplantillæg vil kunne skabes et plangrundlag, som kan nedbringe udfordringerne for beboerne i hele området, spare sagsbehandlingsressourcer samt sikre hele områdets fremtidige anvendelse som et attraktivt og tidssvarende boligområde i den nordlige del af Fredericia By.

Det anbefales, at lokalplanen får 2. prioritet. Det betyder, at lokalplanarbejdet igangsættes og pågår, men at tidsplanen undervejs vil kunne forskydes af hensyn til lokalplaner med 1. prioritet.

Godkendt som indstillet.

2-Plan Huset A/S har på vegne af ejeren af Kampmanns Vej 22 søgt om dispensation til at opføre et enfamiliehus (funkishus) i 2 etager med en højde på 6,6 m på ejendommen Kampmanns Vej 22 i Erritsø. Ifølge byplanvedtægten for området må boliger i området højest være med én etage med udnyttet tagetage.

Ansøgningen har været i nabohøring, og der er modtaget forskellige indvendinger.

Teknik & Miljø finder, at der er grundlag for at meddele dispensation, bl.a. fordi et hus på 1½ etage typisk vil være omkring 8,5 m højt, og det ansøgte hus er betydeligt lavere.

Sagsbeskrivelse:

2-Plan Huset A/S har på vegne af ejeren af Kampmanns Vej 22 søgt om dispensation til at opføre et enfamiliehus i 2 etager med en højde på 6,6 m på ejendommen Kampmanns Vej 22 Erritsø.  

Ejendommen er omfattet af Byplanvedtægt 1, som bl.a. fastsætter følgende:

”På de af planen omfattede ejendomme må kun opføres beboelsesbygninger, som højest må være en etage med udnyttet tagetage.”

Ansøgerne begrunder deres ansøgning med, at et hus i 1½ etage med en højde på 8,5 m vil fremstå noget mere dominerende på grunden end en funkisvilla i 2 etager med en højde på 6,6 m i højden. De kan derfor se mange fordele ved det ønskede hus i 2 etager - ikke bare for dem selv, men også for deres kommende naboer og genboer i forhold til indblik, dominans samt lys- og skyggegener. Samtidig finder de, at det ansøgte byggeri vil have en enkel og nutidig arkitektur.

I henhold til § 19 i planloven kan kommunen dispensere fra bestemmelserne i en lokalplan, byplanvedtægt mv., hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Dette kan dog først ske, efter at der har været foretaget naboorientering.

Der er igennem tiden givet både dispensationer og afslag på ansøgninger om dispensation til opførelse af boliger i 2 etager inden for det område, der er omfattet af Byplanvedtægt 1.

Byplanvedtægt 1, som er fra 1948, omfatter et meget stort område af Erritsø og Snoghøj. For store dele af byplanvedtægtens område er der efterfølgende blevet lavet nye lokalplaner.

By- og Teknikudvalget bemyndigede – i forbindelse med behandlingen af en konkret sag - på sit møde den 22. september 2015 administrationen til at meddele dispensation til boliger i 2 etager, såfremt der ikke indkom væsentlige naboindsigelser. Ansøgningen har derfor været sendt i naboorientering. Der er indkommet indsigelser fra beboerne på Kampmanns Vej 19, 20c, 21, 23, 24 og 26 samt Sauers Vej 8 (se bilag 1, 2 og 3).

Indsigelserne drejer sig om følgende:

• Der tidligere er givet afslag
• Bygningen er for stor og bastant
• Bygningen er større end den tidligere bygning på grunden
• Huset er trukket tilbage på grunden
• Huset vil tage noget af udsigten og lyset
• Der bliver indsigt til haver og huse
• 2 plans huse ikke passer arkitektonisk ind i dette gamle sommerhusområde.

Der har efterfølgende været fortaget partshøring af ansøger, som har følgende bemærkninger til indsigelserne (vedlagt som bilag 4):

• Der er tidligere givet tilladelse til 2 etager i området
• Bygningen adskiller sig ikke fra Kampmanns Vej 20C og Kampmanns Vej 12
• Forholdet mellem den nye bygnings størrelse og den tidligere bygning på ejendommen kan ikke direkte sammenlignes, da der uden dispensation kan bygges i 1½ plan på en 1/5 afgrunden
• Der var gavlvinduer mod nord i det gamle hus. I indretningen af det nye hus er det forsøgt at mindske indbliksgener, og man ville ved et 1½ plans hus kunne åbne op for samme mængde af vinduer.

Teknik & Miljø vurderer, at en 1½ etages bolig på 8,5 m i højden vil kunne være mere dominerende end en 2 etages bolig med en højde på 6,6 m og give de samme indbliksgener.

Husene langs Kampmanns Vej varierer meget både i arkitektonisk udtryk og størrelse. Det er meget tydeligt, at de er bygget over en lang periode. Der er flere bygninger, som enten er i 2 etager eller har bygningsdele, der er i 2 etager eller tenderer til det.

Teknik & Miljø vurderer på denne baggrund, at der kan være grundlag for at meddele en dispensation som ansøgt.

Eksempler på 1½ og 2 etages boliger langs Kampmanns Vej findes i bilag 5.

Godkendt som indstillet.