Byrådet - 11-10-2021

Sagsbeskrivelse:

Godkendt.

Dette er en genbehandling af sagen med yderligere oplysninger og ændring omkring byggeriets højde. Sagen blev senest behandlet på By- og Planudvalgets møde d. 25. august 2021 og dagsordenspunktet fra dette møde er vedhæftet som bilag.

På byrådets møde d. 17. maj 2021 blev det vedtaget at sende forslag til lokalplan 376 – Kanalbyen nord for Oldenborggade og tillæg nr. 21 til kommuneplan 2017-2029 i offentlig høring i 8 uger i perioden fra den 25. maj til den 20. juli 2021. Ved høringsperiodens afslutning har Vækst, Teknik og Klima modtaget enkelte bemærkninger og indsigelser, som i hovedtræk handler om etageantal, bebyggelsesomfang og bebyggelsesprocent, skyggeforhold, mangfoldighed i anvendelse, panoramaudsigt fra voldanlæg, parkering og sigtelinje ad Kongensstræde.

Sagsbeskrivelse:

Baggrunden for lokalplanudarbejdelsen var et volumenstudie af et konkret forsøgsprojekt omhandlende to vinkler på bæredygtigt byggeri, betegnet som ”Det effektive byggeri” og ”Materialehuse”. Den samlede bebyggelse tager udgangspunkt i etablering af etageboliger fordelt på 10 bygningsenheder.

Lokalplanens indhold

Lokalplanområdet omfatter et område nord for Oldenborggade og omfatter del af byggefelt 46 fra Kanalbyens udviklingsplan. Området udgør ca. 4.190 m² og omfatter forlængelse af Kongensstræde mellem Fynsgade og Oldenborggade.

Lokalplanen fastlægger områdets anvendelse til blandede byfunktioner med bolig, offentligt og privat serviceerhverv i miljøklasse 1-2, kultur, fællesfaciliteter og mindre butikker. Der må samlet maksimalt opføres 6.000 m² bruttoetageareal indenfor lokalplanområdet. Af de 6.000 m² må der maksimalt opføres:

• 1.500 m² bruttoetageareal til erhverv
• 300 m² bruttoetageareal til offentligt og privat service
• 200 m² bruttoetageareal til kultur eller mindre butikker

Lokalplanen inddeler området i tre byggefelter, der sikrer en varieret højde i den samlede bebyggelse, og udlægger areal til opholdsareal på terræn.

• Indenfor byggefelt 1 må opføres 2-4 etager, dog ikke højere end kote 20.00 DVR90.
• Indenfor byggefelt 2 må opføres 3-5 etager, dog ikke højere end kote 24.00 DVR90.
• Indenfor byggefelt 3 må opføres 4-6 etager, dog ikke højere end kote 27.50 DVR90.

For samtlige byggefelter gælder at øverste etage kun kan udnyttes til formål som tagterrasse med adgangsvej, samt teknik.

Kommuneplantillæg nr. 21

Lokalplanområdet er placeret indenfor rammeområde B.BE.2. - Blandet bolig og erhverv syd for Oldenborggade, som udlægger området til blandet bolig og erhverv i miljøklasse 1-2, herunder mindre butikker. Lokalplanens afgrænsning udnytter en del af rammeområdets byggefelt 46, der giver mulighed for maksimalt at opføre 19.000 m² bruttoetageareal i op til 5 etager, der fordeles på 14.300 m² bolig, 4.400 m² erhverv, 100 m² kultur, offentlig og privat service, samt 200 m² detailhandel.

Med kommuneplantillægget muliggøres en 6. etage fremfor de 5 etager der er fastlagt i kommuneplan 2017-2029 (se bilag). Derfor er der i lokalplanen blandt andet medtaget bestemmelser om, at 6. etage alene må udnyttes til tagterrasser og teknikrum. Formålet med bestemmelsen er at muliggøre udnyttelsen af tagfladen på en 5 etage, da en tagterrasse i dette omfang anses som én etage. Samtidig ønskes 6. etage ikke udnyttet til formål som bolig eller at medføre en væsentlig forøgelse af bebyggelseshøjde, end hvad må forventes med 5 etager og fuld tagkonstruktion.

Støjforhold

I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanen er der foretaget støjberegninger for ekstern støjpåvirkning. Vurderingen for traffikstøj viser at facader og opholdsareal på terræn indenfor lokalplanområdet vil blive påvirket over den vejledende grænseværdi på 58 dB for boliger. Vurderingen for virksomhedsstøj viser at enkelte facader tillige vil have en mindre overskridelse på 4 dB i natperioden. Overskridelser af de vejledende grænseværdier for ekstern støj kan håndteres ved etablering af støjskærm mod Oldenborggade for sikring af udendørs opholdsareal, samt ved støjafskærmende foranstaltninger på boligfacade, således at et godt indendørs lydmiljø sikres.

Offentlig høring

Planforslagene har været i offentlig høring i 8 uger fra den 25. maj til 20. juli 2021. Ved høringsperiodens afslutning har Vækst, Teknik og Klima modtaget 4 bemærkninger og indsigelser, som i hovedtræk handler om:

• Panoramaudsyn fra voldkronen, bebyggelsesomfang, bebyggelsesprocent, skyggeforhold og mangfoldighed i anvendelse
• Vejbredde og parkering
• Byggeri i op til seks etager
• Overordnet planlægning i forhold til kommuneplan, økonomiske interesser og habilitet

Der vedlægges et samlet resume af indkomne indsigelser, samt Vækst, Teknik og Klimas vurdering heraf (bilag 2 og 3).

Derudover har Vækst, Teknik og Klima enkelte forslag til rettelser vedrørende præcisering i lokalplanens bestemmelser:

1. Lokalplanens § 7.3

§ 7.3

Bygningernes facade mod vej (Kongensstræde, Fynsgade og Oldenborggade) må højst placeres 0,5 m fra vejskel.

Byggefelt 1

Hjørneejendommen mod Kongensstræde/Fynsgade skal i stueplan have en skrå (45 grader) hjørneafskæring. Der skal fra vejareal være mindst 3 meter op til fremspringende bygningsdele.

Ændres til:

§ 7.3

Ingen del af bygningernes facade mod vej (Kongensstræde, Fynsgade og Oldenborggade) må placeres med en afstand til vejskel på over 0,5 m

Byggefelt 1

Hjørneejendommen mod Kongensstræde/Fynsgade skal i stueplan have en skrå (45 grader) hjørneafskæring. Der skal fra vejareal være mindst 3 meter op til fremspringende bygningsdele.

2. Lokalplanens § 7.4

§ 7.4

Byggefelt 1

Byggefelt 1 må opføres i 2-4 etager, dog ikke højere end kote 20.00 DVR90. 4. etage må kun anvendes til formål som teknikrum og tagterrasser.

 Byggefelt 2

Byggefelt 2 må opføres i 3-5 etager, dog ikke højere end kote 24.00 DVR90. 5. etage må kun anvendes til formål som teknikrum og tagterrasser.

 Byggefelt 3

Byggefelt 3 må opføres i 4-6 etager, dog ikke højere end kote 27.50 DVR90. 6. etage må kun anvendes til formål som teknikrum og tagterrasser.

Ændres til:

§ 7.4

Byggefelt 1

Byggefelt 1 må opføres i 2-4 etager, dog ikke højere end kote 20.00 DVR90. 4. etage må kun anvendes til formål som teknikrum og tagterrasser, samt adgang til hertil.

 Byggefelt 2

Byggefelt 2 må opføres i 3-5 etager, dog ikke højere end kote 24.00 DVR90. 5. etage må kun anvendes til formål som teknikrum og tagterrasser, samt adgang til hertil.

 Byggefelt 3

Byggefelt 3 må opføres i 4-6 etager, dog ikke højere end kote 26.50 DVR90. 6. etage må kun anvendes til formål som teknikrum og tagterrasser, samt adgang til hertil.

3. Ny bestemmelse om facadehøjde
   
   § 7.X
   I byggefelt 3 må bygningens facadehøjde eller toppen af murkronen ikke overstige kote 23.5 (DVR90). Trappetårne og elevatortårne er undtaget. 
    
4. Lokalplanens § 7.6

§ 7.6

Der må etableres tagterrasser. Tagterrassen medregnes til etageantallet.

Tagterrasser skal placeres og indrettes udfra følgende principper.

• Værn skal placeres mindst 1.0 m fra facadelinje mod vej, gårdrum og passager.
• Værn omkring tagterrasser må ikke overstige en højde på 1.65 m.

Tagterrasser skal placeres indenfor de angivne områder på kortbilag 4.2 - Fremtidige forhold - tagterrasser.

Ændres til:

§ 7.6

Tagterrasser skal placeres og indrettes ud fra følgende principper.

• Værn skal placeres mindst 1.0 m fra facadelinje mod vej, gårdrum og passager.
• Værn omkring tagterrasser må ikke overstige en højde på 1.65 m.

Tagterrasser skal placeres indenfor de angivne områder på kortbilag 4.2 - Fremtidige forhold - tagterrasser.

5. Lokalplanens § 9.1

§ 9.1

Der skal anlægges et sammenhængende og centralt beliggende fælles opholdsareal for lokalplanområdets beboere på terræn. Det fælles opholdsareal, der omfangsmæssigt skal være mindst 700 m², skal placeres inden for det angivne område til opholdsareal vest for bebyggelsen, som i princippet vist på Kortbilag 4.1 - Fremtidige forhold.

Ændres til:

§ 9.1

Der skal anlægges et sammenhængende og centralt beliggende fælles opholdsareal for lokalplanområdets beboere på terræn. Det fælles opholdsareal, der omfangsmæssigt skal være mindst 675 m², skal placeres inden for det angivne område til opholdsareal vest for bebyggelsen, som i princippet vist på Kortbilag 4.1 - Fremtidige forhold.

6. Lokalplanens § 10.1

§ 10.1

Der er må terrænreguleres fra eksisterende terræn og op til kote 5.0 DVR90. Der må dog ikke terrænreguleres nærmere skel mod nabo end 0,5 m.

Der må etableres støttemur med højde på op til 1,0 m mod lokalplanområdets vestlige naboskel.

Ændres til:

§ 10.1

Der er må terrænreguleres fra eksisterende terræn og op til kote 5.0 DVR90. Der må dog ikke terrænreguleres nærmere skel mod nabo end 0,5 m.

Der må dog foretages terrænregulering nærmere lokalplanområdets vestlige naboskel såfremt der etableres støttemur op til naboskel med en højde på maksimalt 1,0 m.

Ovenstående anbefales, da det medfører en præcisering af bebyggelsens placering og omfang samt opholdsareal og terrænforhold.

Efter behandling i By- og Planudvalget d. 25/8:

Slots- og Kulturstyrelsen har uddybet deres høringssvar, og deres bekymring går primært på den planlagte bebyggelses facadehøjde, som styrelsen anbefaler ikke bør overstige facadehøjden på den nyere bebyggelse på hjørnet af Kongensgade og langs Oldenborggade.

Der indstilles at der laves en ny bestemmelse, § 7.X, der regulerer bygningens facadehøjde til maksimalt at kunne opføres i kote 23,5 DVR90. Trappetårne og elevatortårne er undtaget.
En regulering af facadehøjden til kote 23,5 DVR, vurderes at give et godt samspil med byggeriet syd for Oldenborggade.

Topkoten i lokalplanens § 7.4 indstilles ændret fra kote 27,5 DVR til kote 26,5 DVR.

Se ovenstående afsnit for de konkrete ændringer af bestemmelser.

Bilag 6 viser et eksempel på højder i forhold til byggeri syd for Oldenborggade og nord for Fynsgade.

Sammenfattende redegørelse

Lokalplanforslaget har været ledsaget af en miljørapport, der behandler lokalplanens miljøpåvirkning af omgivelserne og omgivelsernes påvirkning af lokalplanområdet. I forbindelse med byrådets endelige vedtagelse af lokalplanen skal der foreligge en sammenfattende redegørelse for, hvordan miljøhensyn er integreret i planen, hvordan miljørapporten og de udtalelser, der er indkommet i offentlighedsfasen, er taget i betragtning, hvorfor den vedtagne plan er valgt på baggrund af de rimelige alternativer, der også har været behandlet, samt hvorledes myndigheden vil overvåge de væsentlige miljøpåvirkninger af planen eller programmet.

Den sammenfattende redegørelse er vedlagt indstillingen som bilag 4.

Vækst, Teknik og Klima vurderer, at der på baggrund af præciseringsbehov og bemærkninger og indsigelser modtaget i høringsperioden bør foretages ovennævnte ændringer i lokalplanen og tillægget til kommuneplanen.

Alle indkomne bemærkninger er samlet i en hvidbog og enkeltvist behandlet i et notat, som er vedlagt indstillingen (bilag 2-3). 

Vækst, Teknik og Klima vurderer, at der med lokalplanen gives mulighed for udvikling af et bæredygtigt byggeri med attraktive forhold for bebyggelsen og kommende beboere, samtidig med at der sikres sammenhæng til den omkringliggende by.

Anbefales.

1-3 godkendt af et flertal bestående af Socialdemokratiet, Venstre, Dansk Folkeparti og Nye borgerlige. Enhedslisten stemte imod.

Byplanvedtægt 2 for Skærbæk By er fra 1950 og omfatter en del af den ældre del af Skærbæk by. En mindre del omkring Skærbæk Havnegade er i byplanvedtægten fastlagt til et industriområde med mulighed for udvidelse af det nu lukkede skibsværft.

For området ved Skærbæk Havnegade 41 ønskes anvendelse ændret til 2 boliger. Der ønskes en delvis ophævelse af byplanvedtægt 2, således anvendelsen kan være boliger i overensstemmelse med den gældende kommuneplan.

Sagsbeskrivelse:

Teknik & Miljø har på baggrund af en henvendelse fra en rådgiver og en privat udvikler udarbejdet forslag til delvis ophævelse af byplanvedtægt 2 for et område af Skærbæk By.

Byplanvedtægtens indhold

Byplanvedtægten har fastlagt anvendelsen for området ved Skærbæk Havnegade 41 til industriområde. Området kan anvendes til udvidelse af bådebyggeri og bebyggelse mv. i forbindelse med købmandsvirksomhed.

Området ved Skærbæk Havnegade 41 er i dag omkranset af boligområde og kan ikke anvendes til erhvervsformål som beskrevet i byplanvedtægten. Skibsværftet er i dag nedlagt og området, hvor skibsværftet var lokaliseret, anvendes i dag til boligformål.

Udviklingen i området i forhold til de fysiske forhold bevirker, at plangrundlaget problematisk at administrere efter.

Forhold til Kommuneplan 2017 – 2029

Området, hvor byplanvedtægten ønskes ophævet, ligger i rammeområde S.BE.1 - Boliger og Erhverv, Skærbæk By. Området må anvendes til blandede byfunktioner, boliger, butikker, service, offentlige formål samt til virksomheder, herunder mindre fremstillings- og servicevirksomhed i tilknytning til en butik. Der kan etableres virksomheder i miljøklasse 1-2 jf. kommuneplanens generelle rammer. Området er en del af bymidteområdet i Skærbæk.

Der er en maksimal bebyggelsesprocent på 50, og boliger må maksimalt være 2 etager med en højde for byggeri på op til 8,5 m.

Byplanvedtægtens anvendelse for området til industriområde med mulighed for udvidelse af skibsværft er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser. Et skibsværft er i miljøklasse 4-7.

Retlige og faktiske konsekvenser ved ophævelsen

Ifølge planlovens § 33 er det muligt at aflyse byplanvedtægter/ lokalplaner for arealer i byzone uden vedtagelse af en ny lokalplan. Forløbet følger den samme procedure som ved vedtagelse af almindelige lokalplaner. For det areal, hvor lokalplanen ophæves, gælder herefter kommuneplanens rammer samt kommuneplanens generelle rammer. Desuden vil de generelle bebyggelsesregulerende bestemmelser i bygningsreglementet gælde.

Fremtidige projekter skal vurderes for at afklare, om der er pligt til at udarbejde og vedtage en ny lokalplan. Byrådet kan jf. planlovens § 12 modsætte sig udstykning, bebyggelse og ændret anvendelse, der ikke er i overensstemmelse med kommuneplanen.

Konsekvensen af ikke at ophæve byplanvedtægten

Såfremt byplanvedtægten ikke ophæves, vil dens bestemmelser være gældende for alt byggeri på trods af, at byplanvedtægtens anvendelsesbestemmelser ikke er i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser.

Miljøvurdering

Det er ved en miljøscreening af en delvis ophævelse af byplanvedtægt 2 for et område af Skærbæk By vurderet, at planens påvirkning af miljøet ikke har en karakter og et omfang der kræver, at der gennemføres en miljøvurdering. Afgørelsen om ikke at udarbejde en miljørapport har været sendt i høring hos berørte myndigheder og offentliggøres sammen med planforslaget.

Planforslaget er vedlagt sagen som bilag 1.

Vækst, Teknik og Klima vurderer, at Byplanvedtægt 2 for det pågældende område ved Skærbæk Havnegade 41 ikke egner sig til at administrere efter, idet byplanvedtægtens foreskrevne anvendelse til industriområde ikke er foreneligt med omgivelserne.

Det er ikke muligt at dispensere fra byplanvedtægtens anvendelsesbestemmelser. Vækst, Teknik og Klima vurderer derfor, at det vil være hensigtsmæssigt at ophæve en del af Byplanvedtægt 2, således der gives mulighed for boliger.

Det er forvaltningens vurdering, at en ændring af anvendelsen til to boliger i området ikke er lokalplanpligtigt, hvorfor der ikke skal udarbejdes en lokalplan.

Teknik & Miljø vurderer, at der med en delvis ophævelse af byplanvedtægt 2 for et område af Skærbæk By skabes det nødvendige plangrundlag, som sikrer områdets fremtidige anvendelse til blandede byfunktioner, boliger, butikker, service, offentlige formål samt til virksomheder, herunder mindre fremstillings- og servicevirksomhed i tilknytning til en butik.

Anbefales.

Godkendt.

Boligkontoret Fredericia søger i forbindelse med skema C om Byrådets godkendelse af forøgede lån til renovering af afd. 311, Hasselhøj, samt kommunal garantistillelse.

Sagsbeskrivelse:

Byrådet godkendte den 27. januar 2014 skema B for Boligkontoret Fredericia afd. 311, Hasselhøj samt stillede kommunal garanti for det støttede lån, jf. almenboligloven § 91, stk. 6, med en anskaffelsessum på 78.286.387 kr.

Boligselskabet har nu bedt kommunen om at godkende en ny anskaffelsessum, idet der er overskridelser på det støttede arbejde. Overskridelsen skyldes primært øgede håndværkerudgifter.

På den baggrund søger boligselskabet om godkendelse af skema C med en samlet anskaffelsessum for det støttede lån på 79.561.158 kr. Dette er en stigning fra skema B på 1.274.771 kr.

Kommunen skal stille 100 % garanti for de støttede lån – og Landsbyggefonden giver derefter kommunen 50 % re-garanti.

Garantien for det støttede lån omfatter den del af lånet, som på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 60 % af ejendommens værdi, jf. almenboligloven § 127, stk. 1.

Det vurderes, at ansøgningen omfatter godkendelse af skema C, samt kommunal garantistillelse for det støttede lån efter reglerne i almenboligloven § 91, stk. 6. Det følger endvidere af almenboligloven § 91, stk. 7, at det er en forudsætning for kommunalbestyrelsens garanti efter stk. 6, at Landsbyggefonden påtager sig forpligtigelse til at godtgøre kommunen halvdelen af dens eventuelle tab som følge af garantiforpligtelsen. Landsbyggefondens forpligtelse efter 1. pkt. er dog begrænset til indestående i landsdispositionsfonden.

Det er en forudsætning for Landsbyggefondens støtte, at kommunen har accepteret at yde den kommunale garanti, der bliver krævet fra realkreditinstitutterne.

Det er kommunens vurdering, at forøgelsen af det støttede arbejde er forsvarlig.

1. Anbefalet
2. Anbefalet

Byrådet skal godkende beslutningsprotokollen.

Sagsbeskrivelse:

Byrådet skal godkende beslutningsprotokollen.

For at godkende beslutningsprotokollen, skal hvert medlem underskrive ved at trykke Godkend i First Agenda.