By- og Planudvalget - 01-04-2020

Sagsbeskrivelse:

Godkendt.

Teknik & Miljø har udarbejdet et forslag til Lokalplan 359 – Boliger ved Gl. Færgevej, nord for Snoghøjgårdparken i Snoghøj, med det formål, at muliggøre opførelse af åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse i max. 2 etager indenfor fastlagte byggefelter. Ud over at give mulighed for boligbebyggelse, skal lokalplanen sikre, at der tages hensyn til områdets landskabelige værdier og at byggeriet ikke påvirker kystlandskabet i væsentlig grad.

Forslag til kommuneplantillæg nr. 14 til kommuneplan 2017-2021 er udarbejdet for at udvide muligheden for opførelse af boliger til også at omfatte tæt-lav bebyggelse.

Sagsbeskrivelse:

På By- og Planudvalgets møde den 15. maj 2019 blev det besluttet at igangsætte udarbejdelsen af forslag til lokalplan og kommuneplantillæg for et område i Snoghøj ved Gl. Færgevej, hvor det tidligere Snoghøj Gartneri og Frugtplantage lå. Baggrunden herfor var et ønske fra ejeren om at udvikle området med mulighed for opførelse af både åben-lav og tæt-lav bebyggelse.

Lokalplanområdet omfatter Gl. Færgevej 61, et område på ca. 24.500 m2, der i dag anvendes til privat bolig og have.

Lokalplanen opdeler området i 2 delområder, som er fastlagt på baggrund af en landskabsanalyse.

Delområder 1 kan udbygges samlet eller etapevis og bebygges med boliger indenfor fastlagte byggefelter. Lokalplanen fastlægger, at bebyggelsen højst må opføres i 2 etager (+ kælder), og at der maksimalt må opføres 4.500 m2 boligareal, eller i alt hhv. 39 boliger ved tæt-lav bebyggelse og 18 boliger ved åben-lav bebyggelse.

Delområde 2 omfatter en slugt indeholdende bl.a. et moseområde omfattet af naturbeskyttelseslovens §3 og et område, hvor der er registreret fund af orkideer, som er beskyttet jf. artsfredningsbekendtgørelsen, bilag 2. Delområde 2 skal friholdes for bebyggelse og anlæg og må ikke medregnes ved beregning af grundstørrelsen.

Med lokalplanen fastlægges desuden vejadgang, terrænregulering og omfanget af grønne områder. Især ved anvendelse til tæt-lav boliger er det intentionen at planlægge for en attraktiv bebyggelse med et varieret udbud af boligtyper og –størrelser, indbydende og varierede fælles opholdsarealer og åbne grønne kiler, som formår at trække oplevelsen af det omkringliggende landskab ind i bebyggelsen.

Kommuneplantillæg 14

Lokalplanområdet ligger i rammeområde E.B.18 – Boligområde ved Gl. Færgevej, som udlægger området til boligområde med åben-lav boliger med grundstørrelse på mindst 700m2 og maksimal 6,5 m højde ved 2 etager / 8,5 m højde ved 1½ etage.

Med tillægget bliver det muligt også at opføre tæt-lav boligbebyggelse med en grundstørrelse på minimum 400 m2

Forudgående høring

Et oplæg til kommuneplantillægget har ikke været udsendt i en forudgående offentlig høring, da anvendelsen til boligformål ikke ændres, og da statens interesse ift. påvirkningen af kystlandskabet er dækket ind via den forudgående høring af de statslige myndigheder.

Bygherre har været i dialog med Trinity Hotel og Konference Center, som har udtalt, at bebyggelsen ikke vil påvirke udsigten fra hotellet, da Trinity ligger højt i landskabet. Almindelige gener i form af støj og støv fra opførelsesfasen vil kunne påvirke hotellets gæster. Hotellet har ca. 80.000 gæster om året og håber at kunne få flyttet sin overkørsel til Kolding Landevej.

Støj

I forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen er der foretaget støjberegninger med henblik på at belyse i hvilket omfang lokalplanområdet påvirkes af ekstern støj. Vurderingen viser, at der i natperioden vil være større arealer inden for lokalplanområdet, hvor den vejledende støjgrænse på 38dB(A) overskrides. Problemet kan løses ved at der indgås aftale med Trinity Hotel og Konference Center og vejmyndigheden om en flytning af hotellets indkørsel. Alternativt skal der, inden for lokalplanområdet, etableres støjskærmende foranstaltninger inden området må tages i brug.

Teknik & Miljø vurderer, at der med lokalplanforslaget skabes et plangrundlag, som kan sikre områdets fremtidige anvendelse som et attraktivt boligområde, som også tilfører de tilgrænsende boligområder værdier. Projektet blev, i forbindelse med igangsætningen af lokalplanen, vurderet i forhold til By- og Planudvalgets principper for byfortætning. De parametre, der især blev vurderet højt, er områdets beliggenhed tæt ved Lillebælt og store grønne områder, og at projektets udformning rummer gode muligheder for bevægelse/passage og et attraktivt nærmiljø. I lokalplanforslaget stilles der endvidere krav til indretningen og placeringen af de fælles opholdsarealer for at sikre gode rekreative muligheder, som tillige vil understøtte det sociale liv i bebyggelsen. Det vurderes også, at planforslagene, med muligheden for opførelse af tæt-lav bebyggelse, vil imødekomme den stigende efterspørgsel på denne boligform/type i Fredericia Kommune.

Teknik & Miljø vurderer ligeledes, at lokalplan 359 ikke ændrer væsentligt i anvendelsen af området i forhold til gældende planlægning, hvorfor en frist på 4 uger til offentlig høring er passende og tillader rimelig tid til at informere offentligheden og til, at offentligheden kan forberede sig på og opnå reel deltagelse i processen.

Anbefales.

Teknik & Miljø har udarbejdet Lokalplan 368 Boliger i en del af Stjernekvarteret, Fredericia Vest, samt Kommuneplantillæg 9. Lokalplanen muliggør opførelse af fire mindre tæt-lav boligbebyggelser, med fire boliger i hver, og moderniserer den nuværende regulering af parcelhuskvarteret. Lokalplanen og kommuneplantillægget har været i høring fra 3. december 2019 til den 28. januar 2020. I høringsperioden er indkommet 5 indsigelser/bemærkninger til lokalplanforslaget, hvilket har givet anledning til ændringer i lokalplanen.

Sagsbeskrivelse:

Byrådet vedtog den 2. december 2019 Forslag til Lokalplan 368 – Boliger i en del af Stjernekvarteret samt Tillæg 9 til Kommuneplan 2017 – 2029 for Fredericia Kommune. Planforslaget har været i offentlig høring i 8 uger fra den 3. december 2019 til den 28. januar 2020.

Lokalplanens indhold

Lokalplanområdet omfatter store dele af Stjernekvarteret. Lokalplanen har to overordnede spor: Dels sætter lokalplanen rammerne for mulighed for tæt-lav bebyggelse (rækkehuse) på fire matrikler i kvarteret, dels aflyses den eksisterende byplan (en deklaration fra slut 1960’erne), der regulerer parcelhuskvarteret i dag, og afløses af lokalplanens nye og mere moderne bestemmelser.

I forhold til tæt-lav bebyggelsen ønsker en bygherre at ombygge tre tidligere skolehjem til rækkehuse. I parcelhuskvarteret er der i alt fire skolehjem, hvor det sidste stadig er i funktion og ejes af Region Syddanmark. Lokalplanen opstiller rammer for udvikling af alle fire skolehjem, således at det sidste skolehjem på sigt også kan ombygges til tæt-lav boliger eller udstykkes til parcelhusgrunde. Det er bygherres intention, at de eksisterende bygninger skal ombygges og genanvendes. Lokalplanen stiller krav til, at rækkehusene kan integreres i det eksisterende parcelhuskvarter, specielt i forhold til højde, omfang af byggeriet og afskærmning af parkeringsarealet mod nabomatrikler.

I forhold til ny og mere moderne regulering af de eksisterende parcelhuse fastholdes de bærende kvaliteter i kvarteret, mens bestemmelser om udvalgte forhold som materialevalg og tagkonstruktioner gøres mere simple. Det er intentionen, at lokalplanen favner, at fremtidens parcelhuse ikke nødvendigvis er et nybygget parcelhus på en bar mark, men i høj grad også er et moderniseret, ombygget og energirenoveret parcelhus fra 1960’erne og 1970’erne.

Aflysning af gældende deklaration og lokalplan

Området er i dag omfattet af “Deklaration for et villaområde nord for Prangervej” og lokalplan 86 - Boligområde ved Regulusvænget og Capellavænget, som udlægger arealet til åben-lav bebyggelse i form af fritliggende parcelhuse. Med den endelige vedtagelse af en ny lokalplan aflyses “ Deklaration for et villaområde nord for Prangervej” og lokalplan 86 - Boligområde ved Regulusvænget og Capellavænget.

Tillæg til Kommuneplan 2013 – 2025

Lokalplanforslaget er ikke i overensstemmelse med rammebestemmelserne for området i Kommuneplan 2013-2025, for så vidt angår muligheden for at opføre tæt-lav boligbebyggelse. Med kommuneplantillægget ændres den mulige anvendelse fra åben-lav bebyggelse til åben-lav bebyggelse og tæt-lav bebyggelse. Dertil indarbejdes bygningsregulerende bestemmelser for tæt-lav bebyggelse. Bestemmelserne er i overensstemmelse med kommuneplanens generelle rammer for lokalplanlægning.

Høringsperiode

I høringsperioden indkom der i alt 6 bemærkninger/indsigelser, som i hovedtræk er beskrevet herunder. For en mere detaljeret gennemgang henvises til vedlagte notat (Høringsnotat). Indsigelserne handler primært om tæt-lav bebyggelse i et etableret parcelhuskvarter og trafikale forhold i forbindelse med tæt-lav bebyggelse. Desuden er der kommet bemærkninger om grundejernes forpligtigelser ift. vedligeholdelse af veje.  Det vurderes, at indsigelserne giver anledning til fem rettelser i lokalplanen. Forvaltningen finder behov for at præcisere bredden på fællesarealer ved tæt-lav bebyggelse i lokalplanen.

Teknik & Miljø vurderer, at der med lokalplan 368 og kommuneplantillæg nr. 9 skabes det nødvendige plangrundlag, som giver mulighed for at etablere tæt-lav bebyggelse (rækkehuse) på fire matrikler i kvarteret, og at den eksisterende byplan (en deklaration fra slut 1960’erne), der regulerer parcelhuskvarteret i dag, kan aflyses og afløses af lokalplanens nye og mere moderne bestemmelser.

Teknik & Miljø har udarbejdet et notat, ”Notat om indkomne bemærkninger”, med udkast til Byrådets vurdering og svar til de bemærkninger/indsigelser, der er indkommet i høringsperioden. Af notatet fremgår, at bemærkningerne/indsigelserne foreslås at give anledning til følgende ændringer:

Der rettes op på fejlen omkring grundejernes forpligtigelse i forhold vedligeholdelse af veje. I lokalplanens redegørelse rettes afsnittene ” Grundejerforening” og ”Servitutter”, samt noten til bestemmelsen ”§ 12.1 om aflysning af servitutter”, så grundejerforeningens forpligtigelse at vedligeholde grønne områder og renholde veje og stier tydeligt fremgår.

Afsnittet ”Grundejerforening”:

”Det påhviler den eksisterende grundejerforening at vedligeholde fælles fri- og opholdsarealer for hele kvarteret, samt veje og stier.”

Ændres til:

”Det påhviler den eksisterende grundejerforening at vedligeholde og renholde fælles fri- og opholdsarealer for hele kvarteret og at renholde kvarterets veje og stier.”

Afsnittet ” Servitutter”:

” Den nye lokalplan regulerer samme forhold i fremtiden. Servitutternes indhold vil blive aflyst på nær de forhold, der fastlægger vedligeholdelse af veje, grønne områder, friarealer og medlemspligt i grundejerforeningen.

Ændres til:

”Den nye lokalplan regulerer samme forhold i fremtiden. Servitutternes indhold vil blive aflyst på nær de forhold, der fastlægger vedligeholdelse og renholdelse af veje, stier, grønne områder og friarealer og medlemspligt i grundejerforeningen.”

Noten til ”§ 12.1 om aflysning af servitutter”:

” Servitutternes indhold vil blive aflyst på nær de forhold, der fastlægger vedligeholdelse af veje, grønne områder, friarealer og medlemspligt i grundejerforeningen.

Ændres til:

” Servitutternes indhold vil blive aflyst på nær de forhold, der fastlægger vedligeholdelse og renholdelse af veje, stier, grønne områder, friarealer og medlemspligt i grundejerforeningen.”

Bestemmelsen § 7.2 angående byggelinjer på veje præciseres således, at ejendommene, som er opført på de forgreninger på boligvejene, der fører ned til koteletgrundene, undtages fra bestemmelsen om byggelinjen. Til lokalplanens bestemmelse anføres der en note med en grafik, der tydeligt viser hvilke ejendomme, der er undtaget:

Ӥ 7.2
På stamvejene og boligvejene pålægges byggelinjer i nedenfor angivne afstande fra vejmidten:

På stamveje er byggelinjens afstand fra vejmidte 12,5 m.

På boligveje er byggelinjens afstand fra vejmidte 11 m.

På arealet mellem vejmidte og byggelinjerne må der ikke etableres bebyggelse i form af bygninger, skiltning, og lignende.”

Hertil tilføjes:

”Dog er fordelingsvejene på boligvejene der fører ned til koteletgrunde undtaget denne bestemmelse. ”

Princippet vises i et diagram i notefeltet til bestemmelsen.
 

Hele § 7.3 angående byggelinjer fra stier udgår af lokalplanen. En indsiger bemærker, at bestemmelsen ikke kan håndhæves. Bestemmelsen slettes.
 

§ 9.1 angående placering af hæk i skel præciseres, således at bestemmelsen ikke gælder i skel mod nabo:

” Hegn i naboskel, samt mod veje, stier og fælles friarealer må kun etableres som levende hegn.

Hvis der etableres levende hegn mod færdselsarealer skal hegnet plantes 0,50 m inde på egen grund.”

Ændres til:

” Hegn i naboskel, samt mod veje, stier og fælles friarealer må kun etableres som levende hegn.

Hvis der etableres levende hegn mod veje og stier skal hegnet plantes 0,50 m inde på egen grund.”

Den principielle placering af de fælles opholdsarealer er vist på kortbilag 4.2, 4.3, 4.4 og 4.5. Til kortbilagene tilføjes angivelse af minimumsbredde på de ønskede fælles opholdsarealer. Dette gøres for at sikre et bedre administrationsgrundlag i den fremtidige sagsbehandling, når tæt-lav bebyggelse skal opføres.

Indsigelser og bemærkning vedrørende modstand mod tæt-lav bebyggelse og de trafikale forhold ved tæt-lav bebyggelse vurderes ikke at give anledning til ændringer i lokalplanen.

Anbefales.

Teknik og Miljø har modtaget en anmodning om godkendelse af ændring af kommunegrænsen mellem Fredericia og Kolding kommune. Den fremtidige ejer af ejendommen Bjertvej 202, 6000 Kolding/Kolding Landevej 213, 7000 Fredericia ønsker at foretage en sammenlægning af ejendommens arealer, så ejendommen fremtidigt fremtræder som én samlet ejendom beliggende i Kolding Kommune og på samme adresse. Både Geodatastyrelsen og Kolding Kommune, har godkendt overførslen til Kolding Kommune.

Teknik og miljø anbefaler, at Byrådet godkender ændringen af kommunegrænsen.

Sagsbeskrivelse:

Teknik og Miljø har modtaget en anmodning om godkendelse af ændring af kommunegrænsen mellem Fredericia og Kolding kommune. Ændringen vedrører matr. nr. 3g og 4s Gudsø, Taulov, Fredericia Kommune, der ønskes inddraget under matr. nr. 24c, Eltang By, Eltang, Kolding kommune. Det samlede areal, der ønskes overført fra Fredericia Kommune til Kolding Kommune udgør 1.811 m².

Det er den fremtidige ejer af ejendommen Bjertvej 202, 6000 Kolding/Kolding Landevej 213, 7000 Fredericia der ønsker at foretage sammenlægningen af ejendommens arealer, således at ejendommen fremtidigt fremtræder som én samlet ejendom beliggende i samme kommune og på samme adresse.

Ejendommen er i dag opdelt således, at garage, indkørsel og en del af udenoms arealerne er beliggende i Kolding Kommune (matrikel nr. 24c, Eltang By, Eltang), mens beboelsesejendommen og de resterende udenoms arealer, er beliggende i Fredericia Kommune (matrikel nr. 3g og 4s Gudsø, Taulov). Der er ikke udkørsel til Fredericia Kommune, men alene til Kolding Kommune.

Det fremgår af sagen, at åen Gudsø Mølleå løber øst for den samlede ejendom og danner et naturligt skel mod øst. Åen er generelt ejerlavs-, sogne- og kommunegrænse med undtagelse af pågældende ejendom, hvor ejerlavs-, sogne og kommunegrænsen forløber uden for åens løb. Det naturlige vil derfor ifølge landinspektørfirmaet Geopartner Landinspektører A/S være, at samle ejendommen vest for åen. Der henvises til vedlagte ansøgning med kortbilag.

Både Geodatastyrelsen og Kolding Kommune, har godkendt overførslen til Kolding Kommune.

Det vurderes, at det vil være hensigtsmæssigt at flytte kommunegrænsen. Det vil lette det administrative arbejde i forbindelse med eventuelle byggesager, da der på ejendommen, på nuværende tidspunkt, er bygninger beliggende i Fredericia og Kolding kommune.

Anbefales.

I forlængelse af Økonomiudvalgets beslutning af 27.01.2020 samt 02.02.2020 vedr. dispensationsansøgning til projekt på ”Skovhavegrunden” har forvaltningen arbejdet videre med sagen og i særlig grad fokuseret på de trafikale forhold i området.

Sagsfremstilling

Sagen har været behandlet i By- og planudvalget og Økonomiudvalget henholdsvis den 15.01.2020 og den 27.01.2020. Økonomiudvalget har efterfølgende på deres møde den 02.03.2020 besluttet, at der kan anvendes 700.000,- til etablering af trafikale tiltag. Det vil forbedre trafikafviklingen både lokalt i krydset Mosegårdsvej og Snaremosevej samt på Kystvejen. Udfordringen er, at der på nogle tidspunkter blandt andet kan være vanskeligt, at komme ud på Snaremosevej fra Mosegårdsvej. Nedsættes hastigheden med bump på begge sider af Mosegårdsvej, vil det betyde, at det vil være nemmere at komme ud fra Mosegårdsvej til Snaremosevej. Trafikken kan dermed afvikles mere smidigt.

I forlængelse af Økonomiudvalgets beslutning af 27.01.2020 vedr. dispensationsansøgning til projekt på ”Skovhavegrunden” har forvaltningen udarbejdet et notat, som beskriver de trafikale forhold i området omkring Snaremosevej, Kystvejen og Vesterballevej. Notatet indeholder en beskrivelse af de eksisterende forhold samt forslag til tiltag, der med fordel kan etableres, for at afhjælpe de trafikudfordringer, der opleves. Trafiknotatet er vedlagt som bilag.

Dertil kommer, at Økonomiudvalget bad formanden for Demokrati- og Borgerudvalget om at gå i dialog med bygherre, naboer og repræsentanter for beboere i området. Det er tydeligt, at der er holdninger for og imod at give dispensation men at en stor del af modstanden har handlet om de trafikale udfordringer i området.

Dialogen har yderligere afstedkommet, at bygherre har valgt at imødekomme noget af kritikken ved at revidere bebyggelsesplanen fra 141 ned til 136 enheder, hvilket også marginalt vil reducere parkeringsbehovet. Repræsentanter for nogle af beboerne i området har fremlagt 2 reduceringsforslag til byggeriet, der er vedlagt som bilag. De fremlagte forslag har ikke givet anledning til, at ejer og udvikler har ønsket at fremsende endnu et revideret udkast til bebyggelsesplan.

Teknik og Miljø vurderer, at etablering af de viste tiltag i bilag 4 og 5 vil forbedre trafikafviklingen på Snaremosevej og Kystvejen, da de sikrer en lavere og mere ensartet hastighed. Det vurderes hensigtsmæssigt, at tiltagene etableres både i forhold til den kommende udnyttelse af Skovhavegrunden, og den øvrige udvikling af områderne langs Kystvejen. Teknik og Miljø vurderer, at de tiltag med bump og fortov, som er vist på bilag 4 sikrer, at lokalplanens hensigt med de trafikale tiltag er opfyldt. Teknik og Miljø vurderer at projektet herefter ikke vil påvirke trafikafviklingen væsentligt, og at de øvrige trafikale tiltag, der er beskrevet i trafiknotatet vil kunne forbedre trafikafviklingen i hele området.

Teknik og Miljø vurderer, at projektudvikleren ikke vil være interesseret i, at realiseret projektet såfremt dette skal reduceres yderligere. Teknik og Miljø vurderer, at der er et ønske i området om, at der skal ske noget på grunden og de fleste gerne vil et boligprojekt. Dog er der en modstand især mod højden og antallet af boliger. Teknik og Miljø vurderer, at der er et behov for denne type af boliger i Erritsø området. Dette begrundes blandt andet med, at der er en stor efterspørgsel på mindre boliger i området.

Godkendt.